「営業代行」に関する裁判例(25)平成24年 6月26日　東京地裁　平２２（ワ）２３０３８号　損害賠償請求事件

「営業代行」に関する裁判例(25)平成24年 6月26日　東京地裁　平２２（ワ）２３０３８号　損害賠償請求事件

事案の概要
◇原告が、被告に対し、原告が被告からその所有するビルの地下１階部分を賃借して事務所として使用していたが、①上記事務所において日常的にコバエが発生したのは被告の賃貸借契約上の義務違反に当たり、これにより原告は１億１６８０万３３９８円の損害を被ったとして、債務不履行（ただし、弁護士費用相当額の損害についてのみ不法行為に基づく損害賠償請求を重畳的に主張している。以下「本件債務不履行等」という。）に基づき、上記損害の一部である３０２８万８３１２円の賠償を請求し、②原告が預け入れた敷金のうち被告が控除して未返還の残敷金２３１０万４８９９円の返還を請求し、③原告が上記賃貸借契約に基づき専有利用していた部分の面積が契約上の専有面積より少なく、これらの面積差分の賃料合計６６０万６７８９円を被告は不当利得しているとして、その返還を請求し、予備的に、賃貸借契約の債務不履行に基づき、同額の損害賠償を請求するとともに、請求の日の翌日（ただし、上記②の請求については、上記事務所の明渡日の翌日）から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案

評釈
借地借家紛争事例データファイル（借家）

裁判年月日 　平成24年 6月26日　 裁判所名 　東京地裁　 裁判区分 　判決
事件番号 　平２２（ワ）２３０３８号
事件名 　損害賠償請求事件
裁判結果 　一部認容、一部棄却　 上訴等 　控訴　 文献番号 　2012WLJPCA06268002

東京都新宿区〈以下省略〉
原告 株式会社エムエム総研
同代表者代表取締役 Ａ
同訴訟代理人弁護士 野間啓
東京都千代田区〈以下省略〉
中央三井信託銀行株式会社訴訟承継人
被告 三井住友信託銀行株式会社
同代表者代表取締役 Ｂ
同訴訟代理人弁護士 酒井剛毅
同 中村雅隆
東京都千代田区〈以下省略〉
被告補助参加人 サンフロンティア不動産株式会社
同代表者代表取締役 Ｃ
同訴訟代理人弁護士 関口裕
同訴訟復代理人弁護士 西岡義晃

主文

１ 　被告は，原告に対し，６０７万５０００円及びこれに対する平成２１年８月２７日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２ 　原告のその余の請求を棄却する。
３ 　訴訟費用は，これを１０分し，その９を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。
４ 　この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。

事実及び理由

第１ 　請求
被告は，原告に対し，６０００万円及びうち３６８９万５１０１円に対する平成２１年８月２７日から，うち２３１０万４８９９円に対する平成２１年１０月３０日から，各支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 　事案の概要
１ 　事案の要旨
本件は，原告が，被告に対し，原告が被告からその所有するビルの地下１階部分を賃借して事務所として使用していたが，①上記事務所において日常的にコバエが発生したのは被告の賃貸借契約上の義務違反に当たり，これにより原告は１億１６８０万３３９８円の損害を被ったとして，債務不履行（ただし，弁護士費用相当額の損害についてのみ不法行為に基づく損害賠償請求を重畳的に主張している。以下「本件債務不履行等」という。）に基づき，上記損害の一部である３０２８万８３１２円の賠償を請求し（以下「本件請求１」という。），②原告が預け入れた敷金のうち被告が控除して未返還の残敷金２３１０万４８９９円の返還を請求し（以下「本件請求２」という。），③原告が上記賃貸借契約に基づき専有利用していた部分の面積が契約上の専有面積より少なく，これらの面積差分の賃料合計６６０万６７８９円を被告は不当利得しているとして，その返還を請求し，予備的に，賃貸借契約の債務不履行に基づき，同額の損害賠償を請求するとともに（これらの請求を以下「本件請求３」という。），請求の日の翌日（ただし，上記②の請求については，上記事務所の明渡日の翌日）から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
２ 　前提事実（当事者間に争いがないか，掲記証拠と弁論の全趣旨により容易に認められる事実）
(1) 　原告は，テレマーケティング業務（顧客からの委託に基づくテレホンアポイントによる営業代行）等を営む株式会社であり，被告は，銀行業を営む株式会社である。被告補助参加人（以下「参加人」という。）は，平成１９年３月３０日，被告から後記(2)の建物につき，建物共用部分の清掃，設備機器の保守管理及び設備保守点検等の建物保守管理業務並びに賃借人からのクレーム対応等を含む業務（以下「ビル管理業務等」という。）を受託した株式会社である。
(2) 　原告と被告は，平成１９年５月３０日，被告が所有する東京都新宿区〈以下省略〉所在のａビルの地下一階部分（以下「本件建物」という。）につき，次の内容の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結した。
ア　契約面積　１６５．０８坪
この面積には，地下一階部分の居室外にあるトイレ，給湯室，廊下部分（以下「トイレ等」という。）が含まれていた。
イ　目的　事務室
ウ　月額賃料　２１８万４００８円（税込み）
エ　共益費　４１万６００１円（税込み）
オ　敷金　２４９６万００９６円
カ　期間内解約　契約期間内に本件賃貸借契約を解約しようとするときは，相手方に対し書面をもって予告しなければならないが，賃借人は，予告に代えて６か月分の賃料及び共益費相当額を賃貸人に支払うことにより，本件賃貸借契約を即時解約することができる（本件賃貸借契約１９条１，２項）。賃借人が上記予告期間に満たない解約の予告をした場合でも，予告期間に不足する期間の賃料及び共益費相当額を賃貸人に支払うことにより，本件賃貸借契約を解約することができる（同３項）。
(3) 　原告は，平成１９年６月１日，本件賃貸借契約に基づき，被告から本件建物の引渡しを受け，以後，テレホンアポインターがブースで代行の委託を受けた営業目的の電話をかけるコールセンター事務所として利用してきた。
(4) 　原告は，被告に対し，平成２１年７月６日，被告の債務不履行を理由として本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示を文書で行い（翌７日到達），さらに，同年８月２６日，本件請求１及び３（ただし，その金額は，本件請求１につき１億１６５６万７９４５円，本件請求３につき９１６万１４３５円）を請求した（甲５の１，２）。
(5) 　原告は，平成２１年１０月２９日，被告に対し，本件建物を明け渡した。
(6) 　被告は，原告による前記(4)の意思表示は期間内解約の申入れに当たるとして，平成２１年１１月１７日，原告に対し，原告が預け入れた敷金から解約申入後６か月分の賃料１５６４万０３１５円及び共益費２９７万９１０３円，電気料７万５４８１円並びに原状回復費用４４１万円の合計２３１０万４８９９円を控除（以下「本件控除」という。）した残金１８５万５１９７円を返還する旨通知し，その頃，同額を返還した（甲８）。
３ 　争点
(1) 　本件建物におけるコバエの発生状況及びその原因（本件請求１及び２）
(2) 　本件債務不履行等の有無（本件請求１及び２）
(3) 　本件債務不履行等により原告に生じた損害（本件請求１）
(4) 　本件控除の可否（本件請求２）
(5) 　トイレ等の専有利用につき原告の錯誤ないし被告の債務不履行の有無（本件請求３）
４ 　争点に関する当事者の主張
(1) 　争点(1)（本件建物におけるコバエの発生状況及びその原因）について
（原告の主張）
ア　本件建物におけるコバエの発生状況
原告は，平成１９年７月１日，本件建物の使用を開始したが，間もなく居室内にコバエが常時飛び回るようになった。原告は，同年８月２１日，参加人に対しコバエ発生の事実及びその状況を伝達して対処を要請し，これを受け，参加人は，同月２３日，害虫駆除及び本件建物の地下にある汚水槽（以下「本件汚水槽」という。）内の殺菌消毒を実施した。これによりコバエの数は減少したが収束せず，１２月頃に気温が低下するまで原告はコバエの飛散に悩まされた。
平成２０年５月頃コバエが再び発生し，夏以降は様々な対策にもかかわらず増える一方の状態となった。原告は，同年４月頃から１０月までゴミ箱の運用の変更，観葉植物の処分，窓を開けないなどの対策を実施したが効果はなかった。原告は，同年１０月１４日，参加人に対し対処を要請したところ，参加人の担当者は本件建物の状況を確認し，「いや，これはひどいですね。」と述べていた。同月１８日に全館消毒が実施されたが状況は好転せず，同年１２月２７日，本件汚水槽の清掃と消毒が実施され，気温低下も相まってコバエの発生はようやく小康状態になった。
平成２１年４月末頃，コバエが発生し，同年５月１日参加人に対処を申し入れた。原告は，あまりにもひどく改善が進まない状況に，自費で専門家である株式会社フェイマス（以下「フェイマス」という。）に調査を要請したところ，コバエの発生には本件建物の構造的な要因（後記イ）があることや，参加人による対処が全く不十分と分かり，コバエの衛生面，従業員の健康面への多大な問題性を認識するに至ったことから，本件賃貸借契約を解除した。
イ　コバエの発生原因
本件建物内においてコバエが発生したのは，本件汚水槽が原因である。
本件汚水槽には構造的な問題があった。すなわち，本件汚水槽は，汚水と雑排水が同一槽となっており，人糞を含んだ本件汚水槽が流し台からの配水管とつながっていた上，本件汚水槽の釜場の面積が広いため，人糞を含む汚水が拡散・堆積しやすく，揚水ポンプによる排斥が十分に達成されず，ヘドロ化しやすくなっていた。さらに，揚水ポンプの作動位置を定めるフロート位置が高すぎるため，汚泥が相当程度堆積し，揚水ポンプの作動によっても排除しきれずにヘドロ化し，また，停止位置を定めるフロート位置が低すぎるため，揚水ポンプの作動直後にはヘドロが直接空気と触れる状態が出現し，おそらくは常態化した。
しかも，本件建物の流し台からの配水管にはトラップがなく，本件汚水槽の空気が居室と直結しており，また，流し台の下がコンパネ１枚だけであり，隙間から本件汚水槽の空気と直結していた。ここからコバエが居室内に流入する状態となったことが容易に想定される。
（被告の主張）
ア　本件建物におけるコバエの発生状況
原告が平成１９年８月２１日，清掃会社である株式会社フレサ（以下「フレサ」という。）に対してコバエ発生に関する連絡をしたこと及び同月２３日に本件汚水槽の殺菌消毒が行われたことは認めるが，それ以前の状況は不知。同日後もコバエの飛散が続いたとの点は否認する。フレサは，トイレ，給湯室，廊下の清掃を平日５日間毎日実施し，かつ，毎週１回事務室内の清掃も実施していたが，コバエ発生の連絡を受けた時期を除き，コバエが多数飛び回っている状況を確認していない。
平成２０年８月１１日，原告から事務所内にコバエが発生したとの連絡があり，対応したが，トイレや給湯室（本件汚水槽につながる配管周りを含む。）を探してもコバエが全く確認できず，給湯室等にコバエ取りを設置して二，三日様子を見ても１匹もコバエがかからなかった。このため，事務室内でコバエが発生していることが強く疑われ，原告と相談の上で，同月２４日に消毒を実施するとともに，ジュースの空き缶の回収頻度を増やすなどの対策を原告に実施してもらい，改善した。
平成２０年１０月１４日に事務室内にコバエが再発生し，参加人に対し対処の要請があったことを受け，同月１８日に全館消毒を実施したが，同月２２日，原告から，コバエの数は大幅に減ったが完全にいなくなったわけではないので，対応策を検討してほしいとの要請を受けたため，参加人は，コバエの発生原因の一つとして疑われる本件汚水槽内の改良工事（本件汚水槽天井・壁の防水工事）を実施することを決定し，同年１２月２７日に実施した。被告及び参加人はかかる改善工事をなるべく早く実施したいと考えていたが，原告に工事日程を相談したところ，工事の際の臭気等の影響を避けるため年末年始の休暇中に工事を実施してほしいとの要請を受けたため，工事の実施は同日まで延期された。
平成２１年４月末頃，コバエがわずかながら発生したこと及び原告がフェイマスに調査を依頼したことは認める。同年５月１日，原告から参加人に対し，またコバエが発生し始めたとの連絡があり，参加人担当者が同日現地を確認したが，ほとんどコバエは見当たらず，どこにいるか探し回ってようやく見つけられるレベルであった。しかし，わずかながらもコバエの発生が確認されたことや原告担当者から対処及び再発防止策提示の要請があったことから，本件汚水槽の清掃・消毒を実施するとともに，追加対応策を提示した。同年５月１７日の工事以降は，コバエの発生は見られなくなった。
コバエの発生状況は，以上のとおりであり，常態化していなかった。清掃会社（フレサ）は，トイレ，給湯室，廊下の清掃を平日５日間毎月実施し，かつ，毎週１回事務室内の清掃も実施していたが，日常的にコバエが大量発生していた事実はない。参加人の担当者も月１回程度現地を確認に訪れているが，トイレ，給湯室，廊下部分においてコバエが気になるほど発生していたことは，連絡を受けた時期（平成１９年８月，平成２０年８月，同年１０月の３回）を除いて一度もない。参加人の担当者が平成２０年１０月１７日に現地確認した際には，打合せ用の会議室内にコバエが数匹飛んでいる状態であったが，翌１８日の消毒実施で大幅に改善しており，その後，再発防止策の打合せの際に原告事務所を訪れた際に同様の状態であったことはない。
イ　コバエの発生原因
一般的にコバエは多くの場所で見られるものであり，特にビルの周りにコバエが生息しやすい場所がある場合には，数匹程度の侵入は避け難いところ，本件建物の前の歩道には多数の街路樹が植わり，道路を挟んだ向かい側には公園及び付属の公衆便所がある。
本件汚水槽は，雑排水と汚水を同一槽で処理する「混合層」であるが，混合層を採用している建物は現在も非常に多く見られ，関連法令においても何ら制限されていない。東京都の指導要綱には汚水槽と雑排水槽を原則分離することを推奨する規定があるが，本件建物の建築申請時に行政協議を行った結果，混合槽の採用について問題ないと判断され，確認許可を受けたものであり，現状の排水設備に何ら問題はない。また，排水管にベルトラップが設置され，適切に機能しており，本件汚水槽内の空気が配水管を通じて流し台の空気と交わることもない。
釜場の面積についても，東京都環境局の指針により，一定以上の大きさとする必要があるし，フロートの位置についても，排水時にすべての汚水を排除して溜まり水をゼロの状態にすることは故障の要因となるとされており，一定のたまり水が残る位置に設定することが通常であって，いずれも不適切なものではない。なお，釜場とは，汚水槽内の揚水ポンプにより円滑に汚水・汚泥の排出がされるように汚水槽内の一部を掘り下げた部分のことを指すが，汚水槽内の汚水・汚泥は排水槽全体に溜まることを想定して設計されており，釜場部分だけに留まることが想定されているわけではない。
被告としても，本件汚水槽がコバエの発生原因の一つである可能性を否定するものではないが，平成２０年８月及び同年１０月は，コバエは主に原告の事務室内で確認されており，本件汚水槽とつながっている配管があるトイレ，給湯室ではほとんど確認されていないし，平成２０年８月の発生時には，トイレ，給湯室を探してもコバエは１匹も確認できず，コバエ取りを設置して二，三日様子を見ても，１匹もコバエがかからなかった。このため，フレサは，コバエがゴミ箱内にある空き缶のジュース等で繁殖している可能性が高い旨を原告に伝え，ゴミ回収の頻度を増やすようアドバイスしている。本件建物の構造上，本件汚水槽と事務室とは直接つながっておらず，本件汚水槽で発生したコバエが事務室内に移動するためには，トイレ等から廊下を経由して移動する必要がある。したがって，本件汚水槽が原因である場合，トイレ等にコバエが１匹もいない状態になることは考えにくく，本件汚水槽だけが発生原因であると考えるには疑問が残る。仮に本件汚水槽が発生原因であるとしても，ゴミ箱等での二次繁殖等の可能性も強く疑われる。
(2) 　争点(2)（本件債務不履行等の有無）について
（原告の主張）
被告は，本件賃貸借契約の賃貸人として，本件建物を事務所用に賃貸するに当たり，原告の従業員が安全かつ健康に居室において過ごせるようにし，原告がその従業員に対し本件建物による健康被害を与えないようにさせる契約上の義務を負っていた。
本件建物には，前記(1)（原告の主張）のとおり構造上問題があり，さらに，繰り返しコバエが発生しているにもかかわらず，参加人は本件汚水槽の定期的な清掃，洗浄を実施せず，原告の訴えにも対症療法のみで抜本的対策をとらないなど，全く不十分なビル管理業務等に終始した。果ては，参加人は，原告従業員の健康上の問題も顧みず，居室内への殺虫剤散布を要請するような有様であった。
原告の前に本件建物を賃借していた株式会社藤木工務店（以下「藤木工務店」という。）の入居当時の平成１７年にもコバエが発生した事実があり，そのことは，当時の管理会社であり現在の清掃会社であるフレサにも連絡したが，その点につき参加人に引き継ぎがされていない。本件建物では，平成２１年５月まで，立て続けにコバエが発生し，その発生源が本件汚水槽であるという業者報告まで得ていたにもかかわらず，管理担当者間で情報が共有されず，消毒等の対症療法を繰り返すにとどまった。遅くとも，２回目の通報である平成２０年８月あるいは１０月の段階で，徹底した原因究明と構造的な改善によりコバエが生じないようにすることは可能であった。
このような被告の行為は，本件賃貸借契約上の債務不履行に当たり，また，原告に対する不法行為を構成する。
原告は，本件建物におけるコバエの発生原因が構造的な問題を有していることを受け，このような事務室内において従業員を勤務させることは，労働安全衛生法２２条ないし２５条に違反することが明白であることから，直ちに事務室としての使用を中止し，平成２１年５月２９日，本件地賃貸借契約を解除し，コールセンターの機能を別の用途に使用するために新たに賃借していた西新宿の事務所（原告の平成２２年１０月１日の本店移転前の本店所在地（東京都新宿区〈以下省略〉（ｂビル８階））の５階）に移した（同所の建物につき，以下「ｂビル」という。）。
（被告の主張）
原告からコバエに関して連絡があったのは，平成１９年８月，平成２０年８月，同年１０月，平成２１年５月の４回だけであり，平成２１年５月についてはよく探さないとコバエを発見できない程度の状態であったし，清掃会社のフレサは清掃のために週６回本件建物を訪れており，被告の担当者も月１回は現地を確認に訪れているが，コバエが気になるほど発生していたことは，連絡を受けた時期（平成１９年８月，平成２０年８月，同年１０月）を除いて一度もなく，コバエの発生は常態化していたものではない。
また，コバエの発生原因は，前記(1)（被告の主張）のとおりであり，本件建物に構造上の問題はなく，ビル管理業務等も適切であった。フェイマスの実績，技術は不明であり，本件建物の設計図書と現場の照合確認さえしていないと思われる上，トラップの有無等明らかな事実誤認が散見され，その信頼性には大きな疑問がある。被告及び参加人は，原告からコバエの発生に関する連絡を受けた際は，いずれも迅速に対応し，適切な処置を行った。消毒等の実施までに多少の期間が空いている場合があるのは，原告担当者と相談の上，原告の業務に支障のない週末や長期休暇に対応を行ったためである。
なお，藤木工務店が賃借していた４年間は，被告が本件建物を取得する前であり，参加人もビル管理業務等の受託会社ではなかったが，コバエが発生したのは１回のみであり，その際も，消毒実施により直ちに改善した。
以上から，被告及び参加人に，過失や債務不履行はない。
(3) 　争点(3)（本件債務不履行等により原告に生じた損害）について
（原告の主張）
本件債務不履行等により，原告には，次の損害が生じた。
ア　本件建物での備品，設置費用（別表１）　２９５５万０９１０円
イ　移転及び新設費用（別表２）　２１７６万５７０２円
ウ　調査費用　１５７万５０００円
エ　労務費増加分（別表３－１～３）　５０２１万０８４０円
オ　慰謝料　８１３万８８８０円
（月当たり，月額坪単価２４００円×使用面積（１４１．３０坪）の２４か月分。なお，上記２４００円は，本件建物の当時の賃料＋共益費とその現在の募集価格（共益費込み）との差額）
カ　弁護士費用　５５６万２０６６円
（被告の主張）
原告の主張する各損害は，コバエの発生との関連性が薄く，相当因果関係が存在しない可能性が極めて高い。
原告は，「キャリアディベロップメントサポート」という新規事業（以下「本件新規事業」という。）のため，転居先を借りて，平成２１年４月の時点で既に引っ越しの準備もしていたが，その新規事業が頓挫したため本件賃貸借契約を解除したものであり，その解除はコバエとは無関係の理由によるものである。
(4) 　争点(4)（本件控除の可否）について
（原告の主張）
原告は，被告の債務不履行を理由として本件賃貸借契約を解除したものであり，本件賃貸借契約１９条２項の規定する期間内解約には該当しないから，被告は６か月分の賃料及び共益費相当額を相殺することはできず，かかる相殺は無効である。また，原状回復費は，移転に伴う損害そのものであるから，被告が負担すべきである。
したがって，被告は，原告に対し，未返還の敷金残金２３１０万４８９９円を返還すべきである。
（被告の主張）
解除事由に該当するのは本件賃貸借契約２０条の列挙事由に匹敵するような著しい債務不履行を指すが，前記(2)（被告の主張）のとおり，被告には解除事由に該当するような債務不履行はない。平成２０年１２月２７日の改善工事によってコバエの発生がほぼ改善され，平成２１年５月１日にわずかに発生したコバエについても原告及びフェイマスから指摘された懸念を考慮した改善措置を実施した結果，コバエは確認できない状態にまで改善しているのである。原告は，それにもかかわらず，平成２１年７月６日付け書面によって一方的に本件地賃貸借契約の解除を通告してきたものであり，これは，本件賃貸借契約上の期間内解約として扱うべきものである。
(5) 　争点(5)（トイレ等の専有利用につき原告の錯誤ないし被告の債務不履行の有無）について
（原告の主張）
ア　本件賃貸借契約の契約書上，専有面積はトイレ等を含めた１６５．０８坪とされており，原告もそのように認識していた。しかるに，本件賃貸借契約において，トイレ等は共用部分として取り扱われており，真の契約内容においては１４１．３０坪が専有部分である。したがって，原告には，契約内容につき錯誤があり，同面積を超える部分についての賃料支払合意は無効である。
したがって，本来の賃料額は１４１．３０坪を基に計算されるべきであり，本件地賃貸借契約上の賃料坪単価は１万２６００円であるから，１４１．３０坪で計算した場合の月額賃料は１８６万９３９９円（税込み）となり，原告が毎月支払っていた２１８万４００８円との差額３１万４６０９円を被告は不当利得している。原告は，被告に対し，平成１９年９月分から平成２１年５月分までの２１か月分を支払っているから，被告は，合計６６０万６７８９円を不当利得している。
イ　仮に，真の契約内容も専有面積は１６５．０８坪であるとしても，被告は１４１．３０坪を超える部分（トイレ等）については，原告の占有部分として使用させておらず，本件賃貸借契約における賃貸人の義務を履行していない。これによる損害は，１４１．３０坪を専有面積とした場合の賃料相当額との差額と同額である。
（被告の主張）
ア　本件賃貸借契約の契約面積に「トイレ，給湯，廊下部分の面積」が含まれていることは，重要事項説明書の「賃貸借部分」の欄に明記され，契約書においても添付図面において赤枠で明示されているとおりであり，原告には，契約面積に関する錯誤は存在しない。
イ　トイレ等は各フロアに設置されているため，地下１階にあるトイレ等は原告が専用使用できる状態にあったし，実際にも，原告がトイレ等を使用する上で何ら問題は生じていないのであるから，トイレ等として使用収益させる義務が果たされていることは明らかである。
第３ 　当裁判所の判断
１ 　争点(1)（本件建物におけるコバエの発生状況及びその原因（本件請求１及び２））について
(1) 　認定事実
前提事実に加え，掲記証拠と弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められ，この認定を覆すに足る証拠はない。
ア　フレサは，参加人が平成１９年３月３０日にビル管理業務等を受託する前の平成１５年から，別の業者からの委託により，本件建物の設備点検，清掃等の業務を担当していたが，平成１７年７月に，当時の入居者である藤木工務店からコバエの発生について連絡を受け，薬剤散布と全館消毒の対処を行った（甲６５，乙１３，証人Ｄ（以下「証人Ｄ」という。調書６頁，１０，１１頁））。
イ　原告は，平成１９年５月３０日に本件賃貸借契約を締結し，同年６月１日に本件建物の引渡しを受け，同年７月１日，本件建物の使用を開始したが，その後間もなくコバエが発生し始め，市販の殺虫剤で駆除していたものの，同年８月２１日，給湯室や事務室内に一気に発生したことから，参加人から物産ファシリティ株式会社を通じて本件建物の設備点検・清掃等の業務の委託を受けているフレサに対処を要請し，フレサにおいて消毒業者に依頼して，同月２４日，発生源と考えられる本件汚水槽の消毒を行い，給湯室や事務室内については，殺虫剤で駆除した結果，同月３０日には，コバエが見られなくなった（乙５の３，乙１３，証人Ｄ（調書３頁），証人Ｅ（以下「証人Ｅ」という。調書２頁））。
以上の点について，フレサの代表取締役である証人Ｄは，平成１９年８月は，廊下や給湯室に１０匹程度いただけである旨陳述書に記載し（乙１３），事務室で発生したとの話は聞いていない旨の証言をする（調書２頁）。しかし，当時の原告のクレームは，「多数発生」，「今般一気に発生した」というもので（乙５の３），その数は相当多数であり，また，廊下等に限定されたものとは解し難いことから，上記認定に沿う証人Ｅの証言（調書２，３頁）に照らし，採用することができない。
他方，証人Ｅは，コバエは，その年の１２月まで飛んでいた旨の証言をし（調書３頁），原告は，その証言に沿う証拠（甲７４）も提出しているが，同年８月以降，原告においてクレームを述べた記録がないことから，これらの証拠は直ちに採用することができない。
ウ　平成２０年４月頃，コバエが再び発生し，夏頃には大量に発生したため，原告は，ゴミ箱の運用の変更，観葉植物の処分，窓を開けないなどの対策を実施したが効果はなく，同年８月２４日頃フレサが依頼した業者によって本件汚水槽内の薬剤散布処理や，廊下に空間噴霧処理を実施したものの，本件汚水槽内の幼虫には効き目がないことから，一時的には治まっても，しばらくすると，また発生するという状況であった（証人Ｆ（以下「証人Ｆ」という。調書２から４頁，１２，１３頁），甲７５，７６，７７，乙５の１５，乙１９）。
以上の点について，証人Ｄは，平成２０年８月に事務室内に発生との連絡を受け，事務室内の自動販売機の周辺に１０匹程度のコバエを確認したが（調書２４，２５頁），給湯室や廊下には発見できず（調書４，５頁，１６頁），コバエの種類も，前年のチョウバエではなくノミバエであったことから，本件汚水槽が原因ではなく，一次発生の場所は分からないが，事務室内で二次発生したと思った（調書４から６頁，１６から１８頁）旨証言する。しかし，同年９月２日付けの報告では，「蚤バエがＢ１Ｆテナント様の室内に繰り返し発生した」との記載及び「今般駆除を実施した業者からの報告では，発生原因が汚水槽となっており，汚水槽の対処の方が重点となっています」との記載がある（乙５の１５）。また，その駆除を実施した業者のフレサ宛て同年８月２８日付け報告書では，「汚水槽内を点検したところ，大量のノミバエが確認されました。槽内の薬剤散布処理は成虫には効きますが，スカムに生殖する幼虫には，効きめが少ない」との報告がされていること（乙１９），証人Ｄ自身も「大量」という言葉を使用していること（調書１７頁）からすると，同年は，８月前から継続して発生していたこと，同年８月頃の発生数は相当大量であったこと，一次発生の原因は本件汚水槽であり，薬剤散布によっては根本的な対策とはならないことは，フレサにおいても認識されていたものと推認でき，上記認定に反する証人Ｄの上記証言部分は採用することができない。
エ　原告は，同年１０月１４日，参加人に対し再度対処を要請したところ，参加人の担当者である証人Ｇ（以下「証人Ｇ」という。）は，同月１７日，本件建物の状況を確認し，打合せをしていても気になる状況であったため，「いや，これはひどいですね。」と述べていた（証人Ｇ（調書２３，２５頁），証人Ｆ（調書６，７頁），甲７７の２頁）。そこで，同月１８日に全館消毒が実施されたが（甲６６），参加人においては，本件汚水槽内の卵を薬剤で駆除することはできないことを認識しており，フレサに対し根本的な対策を指示し，フレサからは，コバエが配管や配線とコンクリートの隙間やコンクリートのクラックを伝わって本件汚水槽内から外部に出てくるのを防ぐため，本件汚水槽内の壁，天井に防水剤を塗布すること等が提案された（乙５の１７）。しかし，当該工事は，施工後数日間にわたって臭気が残ることから，原告側の希望により，年末年始の休暇中に実施することとなり，同年１２月２７日，本件汚水槽内の配管，配線周りのシーリングと本件汚水槽の壁面及び天井への防水剤の塗布の工事が行われ，その結果，コバエの発生はなくなった（乙１３）。
なお，平成２１年２月１３日，本件建物周辺に異臭が生じるとの事態が発生し，本件汚水槽に基準値を超える硫化水素が発生したことが判明し，排水を制御するフロートセンサーの高さを調整することで対処することとなり，実際に対応を行ったが，特に，コバエの発生原因との関連性までは検討されなかった（乙５の２１，乙１６，乙２０の１，証人Ｄ（調書１３頁），証人Ｇ（調書１９，２０頁，２６頁））。
オ　平成２１年４月末に，またコバエが飛び始め，参加人は，同年５月１日，原告からコバエが発生し始めたので対処してほしいとの連絡を受け，同月１１日に原告と打ち合わせの上，同月１７日，地下フロアと本件汚水槽内の消毒殺虫を実施し，一定期間殺虫効果のある殺虫棒を本件汚水槽内に設置した結果，その後，同月１７日及び１９日に調査したが，コバエの発生を確認することができなかった（甲６６，８５，乙１６，証人Ｇ（調書２６から２８頁））。
カ　他方，原告は，フェイマスに調査を要請し，フェイマスにおいては，平成２１年５月１４日から１８日までの間調査を実施し，同月２０日及び２２日付けで，原告に対し，①汚水と雑排水が同一槽となっており，糞尿の堆積により揚水ポンプの作動が不可能となっていること，②清掃用具庫内につき，本件汚水槽と配管内部が直結しており，コバエが配管内部を伝って室内に上がってくること，③給湯室につき，流し台配水管が本件汚水槽と直結しており，コバエが配管内部を伝わって室内に上がってくること，④揚水ポンプの作動位置を定めるフロート位置が高すぎるため，汚泥が相当程度堆積していることなどを指摘した（甲６３，６４，６９）。
参加人は，上記フェイマスの報告を検討し，指摘された事項については事実と異なると判断したものの，本件汚水槽に対する対策を講じることとして，①流し台の下へのトラップ設置，②ＳＫシンクのフランジ，ガスケットの交換，③釜場の縮小の工事，④再度の配管及び電気配線周りのシーリング，⑤雑排水層のマンホール並びに合併層及び湧水層のゴムパッキンの交換の５点をまとめ，同月２９日，原告に対し説明した（甲９，６７，乙１６，証人Ｇ（調書５頁））。そして，その工事は同年６月６日に実施され，その後はコバエの発生は認められていない（甲６８，乙１６）。
キ　原告は，平成２１年５月２９日の上記説明に納得せず，このままでは本件賃貸借契約を解除するしかないと述べるとともに，賃貸人からの謝罪がないのは不誠実ではないかと指摘した（証人Ｅ（調書１８頁，３２から３４頁），証人Ｇ（調書６，７頁））。そのため，Ｇは，平成２１年６月１４日，被告の担当者とともに原告を訪れ，被告から謝罪が行われるとともに，参加人からは，上記のとおり行った対策の工事の内容と今後の対策について報告した（証人Ｇ（調書８頁，２９頁））。
ク　原告は，平成２１年７月６日，被告に対し，同年５月２９日に，本件賃貸借契約解除したことを確認する文書を送付し，同文書は，翌７日に被告に到達した（甲３の１，２）。
(2) 　以上のとおり，本件建物においては，平成１７年７月，平成１９年７，８月，平成２０年４月から同年１２月まで，及び平成２１年４月末から５月にコバエが発生し，そのうち平成１９年８月，平成２０年８月及び１０月は相当大量に発生していたものと認められる（証人Ｄは，平成１９年８月，平成２０年８月及び１０月以外は，特にコバエが気になったことはないとしているが（乙１３，調書１頁），コバエ発生の継続期間は上記認定のとおりで，その程度もより高かったものと認められるから，証人Ｄの上記証言等は，前記各証拠に照らし，採用することができない。）。
また，そのコバエ発生の原因については，本件汚水槽内の駆除を担当した業者において，本件汚水槽内でコバエ（ノミバエ）が大量に確認された旨報告していること，本件汚水槽内の消毒や本件汚水槽の壁面，天井への防水剤の塗布などでコバエが一定期間発生しなくなったこと，より根本的には平成２１年６月の本件汚水槽に対する対策工事以降はコバエが発生しなくなったことからすると，主たる原因が本件汚水槽の機能や構造にあったものと推認することができる。
平成２０年８月や１０月には，給湯室や廊下にコバエが見られなかったとの証言（証人Ｄ（調書１６頁），証人Ｇ（調書１７頁））を前提に，本件建物の外部の公園などで一次発生したコバエが本件建物内に侵入し，事務室内の空き缶や観葉植物等で，更に二次的に発生したと推論すること（乙１１，１４，１５，証人Ｄ（調書１６頁））については，その可能性は否定できないが，上記の事情からすると，主たる原因と認めることはできない。
２ 　争点(2)（本件債務不履行等の有無（本件請求１及び２））について
(1) 　債務不履行等の成立
前提事実(2)のとおり，本件賃貸借契約は，本件建物を事務室として使用する目的で締結されたものであり，原告は本件建物をコールセンター事務所として使用していたのであるから，賃貸人である被告は，その賃貸目的に従った使用ができるよう本件建物を維持，管理する本件賃貸借契約上の義務がある。ところが，上記１の認定，判断のとおり，本件建物では一定期間コバエが発生し，その主たる原因も本件建物の本件汚水槽の機能や構造にあったと認められるところ，証拠（甲７７，証人Ｆ）によれば，そのコバエの発生期間中，従業員が不快感を持つとともに，事務に集中できないなどの支障も生じたほか，コバエ対策のため総務担当の事務員がゴミの処理について従業員に注意を促す広報に従事するなど余分な事務が増え，さらには，外部からのコバエの侵入を防ぐ趣旨で窓を開けられないとか，外部から来た客の不快感に苦慮するなど，本件賃貸借契約の目的に沿った原告の利用が一定程度妨げられる事態が生じていたことが認められるのであるから，本件賃貸借契約上の債務に不履行があったというほかない。
これに対し，原告の不法行為の主張は，弁護士費用の請求のため，債務不履行に重ねて行われていることが，その主張自体から明らかであるところ，原告の被侵害利益は上記のとおり本件賃貸借契約上の利益である上，その侵害態様については，原告の本件建物の本件汚水槽の機能や構造につき建築基準法及び同法の関連法令上の違反までは認められず（乙１，４），また，原告の従業員の健康に被害を及ぼす現実的な危険があったことを認めるに足る証拠もないことからすると，不法性は大きくないというほかないから，本件建物の維持，管理が不十分であったことをとらえて，不法行為に該当するということまでは困難である（なお，本件建物内において，原告が従業員をしてその事務に従事させることが労働安全衛生法２２条ないし２５条違反になるということも認定することができない。また，殺虫剤の散布等により，健康被害の現実的な危険が生じたことを認めるに足る証拠もない。）。
(2) 　債務不履行等の程度及び本件賃貸借契約解除との因果関係
原告は，上記債務不履行を理由として，平成２１年５月２９日に本件賃貸借契約を解除した旨主張するので，以下解除の意思表示の時期と解除原因について検討する。
ア　認定事実
前提事実と前記１(1)の認定事実のほか，掲記証拠と弁論の全趣旨によれば以下の事実が認められ，この認定を覆すに足る証拠はない。
（ア）　原告代表者は，平成２０年秋頃，株式会社ビジャスト（以下「ビジャスト」という。）の代表者と知り合い，離職者の再就職支援を行う新規事業をビジャストと提携して展開することを検討し始め，平成２１年３月３１日にｂビル８階の当時の本店所在地のほかに同ビル５階（約６７から６８坪）も賃借した（甲８３，証人Ｆ（調書２４頁），証人Ｅ（調書１１から１６頁，２７頁））。
（イ）　原告は，平成２１年４月初め頃から電気設備工事などにとりかかり（甲４９，５０の各１，２，甲５１，５２の各１から４，甲５３の１，２，甲５４，証人Ｅ（調書２８，２９頁）），新規事業の準備を始めたが，退職者が大量に出る４月から６月にかけて同事業が稼働するまでに至らず，それが新規事業断念のきっかけとなり，同年９月には，ビジャスト側の事情もあって新規事業を断念することとなった（甲８３，証人Ｅ（調書３０頁））。
（ウ）　原告は，前提事実(4)及び(5)のとおり，平成２１年７月７日，文書によって本件賃貸借契約解除の意思表示をし，同年８月２６日，本件請求１及び３を行い，同年１０月２９日に本件建物を明け渡した。
イ　本件賃貸借契約解除の意思表示について
原告は，前記１(1)カ及びキのとおり，平成２１年５月２９日に，参加人から今後のコバエに対する対策の説明を受けた際，その説明が納得できず，このままでは本件賃貸借契約を解除するしかないと述べたことが認められるが，証人Ｅは，その場でＧに対し解除になりますと伝えた上，原告代表者に確認した上，Ｇに電話をして，やはり契約解除になりますと伝えた旨証言する（調書３５頁）。しかし，証人Ｇは，当日Ｅは，社長と検討すると述べて，その後電話では本件賃貸借契約を解除するという話ではなく，賃料を支払わないという話であった旨証言する（調書６，７頁）。
そこで検討するに，前記１(1)カ及びキのとおり，参加人においては，同年６月６日に，予定した工事を実施した上，同月１４日には，被告担当者とともに原告を訪れ，被告から謝罪するとともに，今後の対策が説明されていること，本件賃貸借契約のような契約面積も大きく月額賃料額も高額な賃貸借契約について，原告代表者に確認した上での契約解除の意思表示が電話で伝えられるということは通常考え難いこと，その後，更に確認のため文書で意思表示するまでに１か月以上もかかるということも考え難いことを考慮すると，同年５月２９日に解除の意思表示があったとの認定をすることは困難であり，証人Ｅの上記証言は直ちに採用することができない。
ウ　本件賃貸借契約の解除原因の有無について
そこで，平成２１年７月７日の原告の本件賃貸借契約解除の意思表示について，解除原因が認められるかを検討する。
（ア）　まず，本件賃貸借契約２０条は賃借人に生じた事由により契約が解除できる場合を定めたものであり，賃貸人に生じた事由については特に契約上の定めがない。
（イ）　そこで，前記(1)に認定した被告の債務不履行が本件賃貸借契約解除の原因と認められるかについて検討するに，前記１(1)に認定したとおり，本件賃貸借契約が締結されて以降，平成１９年７，８月，平成２０年４月から同年１２月まで，及び平成２１年４月末から５月にコバエが発生し，そのうち平成１９年８月，平成２０年８月及び１０月は相当大量に発生していたものと認められるが，参加人においては，その都度，消毒等に務めたこと，平成２０年１２月の対策工事は，同年１０月に提案されたものが，施工に伴う臭気のあることから年末年始の休暇中に施工せざるを得なかったのであり，その工事によって，翌平成２１年４月末まではコバエの発生が治まっていたこと，同年４月末から５月には一時的に発生したものの，同月１７日の対策を経て，同年６月６日の工事以降発生が確認されていないことを考慮すると，同年７月７日時点で，原告と被告との間の信頼関係が破壊されていたということはできず，解除原因があったということはできない。
（ウ）　そうすると，原告が平成２１年７月７日の時点で解除の意思表示をした理由が問題となるが，上記アのとおり，原告においては，本件新規事業のため平成２１年３月末にｂビル５階を新規に賃借し，同年４月初めにはその新規事業の準備に取り掛かっていたものの，その後，４月から６月までの間，同事業が稼働するまでに至らなかったことから，同年７月には本件建物賃借の必要性が低くなっていたことがうかがわれる。この点につき，証人Ｅは，上記のとおり新規事業が稼働するまでに至らなかった事情は，コバエにある旨の証言をし（調書２９頁），ビジャストの代表者の陳述書（甲８３）にも，この証言に沿う記載があるが，同事業のためにｂビル５階が新規に賃借されていたこと，同年４月末から５月のコバエの発生状況が事業に支障を来すほどのものであったことを認定するに足る証拠がないことからすると，上記の証言と陳述書の記載は直ちに採用することができない。
（エ）　なお，前記１(1)アの平成１７年７月のコバエの発生は，本件賃貸借契約締結前の事由であり，フレサから参加人への引き継ぎされていないことを考慮しても，上記のとおり原告による解除の意思表示に解除原因が認められないとの判断は左右されない。
（オ）　また，前記１(1)エの平成２１年２月の異臭については，その原因につきコバエの発生原因と共通であることがうかがわれるが（甲８２），コバエはその時点で発生しておらず，その後４末から５月に一時的に発生したものの対策が採られ，同年６月６日の工事以降発生が確認されていないのであるから，上記異臭の点も上記判断を左右しない。
以上のとおりであるから，原告の同年７月７日の解除の意思表示については，解除原因が認められないというほかない。
３ 　争点(3)（本件債務不履行等により原告に生じた損害（本件請求１））について
上記２(1)の被告の債務不履行との間に相当因果関係の認められる損害について検討する。
(1) 　原告主張の「ア　本件建物での備品，設置費用」及び「イ　移転及び新設費用」は，原告の本件賃貸借契約解除が有効であることを前提として，原告の本件建物からの移転によって生じた損害であるが，上記２の認定，判断のとおり，本件賃貸借契約の解除原因は認められないから，上記各損害は，上記２(1)の債務不履行と相当因果関係のある損害と認めることができない。
(2) 　原告主張の「ウ　調査費用」については，前記１(1)カのとおり，原告はフェイマスに調査を依頼し，参加人は，その調査結果については，事実と異なると判断したものの，その調査結果を踏まえた対策を講じた結果，その後コバエの発生が認められなくなったのであるから，上記調査のために要した費用１５７万５０００円（甲６２）は，上記２(1)の債務不履行と相当因果関係のある損害と認めることができる。
(3) 　原告主張の「エ　労務費増加分」について，証人Ｅは，訴状添付の別表５に基づき，本件建物に勤務していた者の退職者が，ｂビルに勤務していた者より目立つが，これはコバエが原因である旨証言する（調書６，７頁）。しかし，上記別表５の本件建物の退職者数を見ても，平成１９年８月，平成２０年８月及び１０月に特に目立って退職者数が増加しているという関係を認めることはできず，コバエ発生との間の因果関係を認めるに足る証拠はないというほかない。
また，同証人は，退職者が出れば，派遣労働者に依頼することになるが，単価が高く，また，効率が落ちて労働時間も増加したという趣旨の証言もするが（調書７から９頁），上記のとおり，退職者数とコバエの関係を認定するに足る証拠はないというほかないし，別表３－２，３－３のとおり，労働時間が契約時間より増加し，かつ派遣費用が発生した時期と，前記認定のコバエの発生状況との関係も明らかではなく，それらがすべてコバエの発生と因果関係があると認めることは困難であるというほかない。
しかし，他方，前記２(1)のとおり，コバエの発生期間中，原告の従業員が事務に集中できないなどの支障も生じたのであるから，原告の主張する労働時間の増加や派遣費用の増加による損害についても，一定の限度ではコバエ発生との間に因果関係が認められないわけではない。また，前記２(1)のとおり，原告においては，コバエ対策のため総務担当の事務員がゴミの処理について従業員に注意を促す広報に従事するなど余分な事務が増えたのであるから，これらによって原告に本来は数理的な算定が可能な一定の経済的損害が生じたということも可能である。もっとも，以上の各損害については，その性質上額を立証することが極めて困難であると認められるから，民事訴訟法２４８条により，口頭弁論の全趣旨と証拠調べの結果に基づき，原告主張金額の約２０分の１に相当する２５０万円をもって相当な損害額と認定することとする。
(4) 　原告主張の「慰謝料」（原告は法人であるから，無形の損害というべきである。）については，前記２(1)のとおり，コバエの発生期間中，原告の従業員が不快感を持つとともに，外部からのコバエの侵入を防ぐ趣旨で窓を開けられないとか，外部から来た客の不快感に苦慮するなど，上記(3)のとおり認められる財産上の損害のほかにも，数理的な算定のできない無形の損害も生じたというべきである。そして，そのコバエが発生していた期間や，平成１９年８月，平成２０年８月及び１０月には相当大量に発生していたものと認められることなどの諸般の事情を総合考慮すると，上記無形の損害の賠償額は２００万円と認めるのが相当である。
(5) 　原告主張の「弁護士費用」については，前記２(1)のとおり，不法行為の成立が認められないから，理由がない。
(6) 　結局，原告の本件請求１は，上記(2)の１５７万５０００円及び上記(3)の経済的損害の２５０万円及び(4)の無形損害２００万円の合計６０７万５０００円とこれに対する請求の日の翌日である平成２１年８月２７日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるが，その余の請求は理由がない。
４ 　争点(4)（本件控除の可否（本件請求２））について
前記２(2)のとおり，原告主張の解除原因は認められず，平成２１年７月７日の本件賃貸借契約解除の意思表示は解約申し入れと認められ，本件賃貸借契約１９条２項に基づく本件控除には理由があり，権利濫用とも認められないから，原告の本件請求２は理由がない。
５ 　争点(5)（トイレ等の専有利用につき原告の錯誤ないし被告の債務不履行の有無（本件請求３））について
原告は，本件賃貸借契約の契約書上，専有面積はトイレ等を含めた１６５．０８坪とされているが，トイレ等は共用部分として取り扱われており，真の契約内容においては１４１．３０坪が専有部分であるから，原告には，契約内容につき錯誤があり，同面積を超える部分についての賃料支払合意は無効である旨主張する。
しかし，証拠（甲１，２）によれば，本件賃貸借契約の対象となった貸室の面積は１６５．０８坪とされているが，当該契約締結時の重要事項説明書においては，その契約面積にはトイレ等の面積が含まれていることが明記されていることが認められるし，実際，原告においてトイレ等につき，その用途に従って利用することが妨げられたことを認めるに足る証拠はないから，その契約面積に関する原告の錯誤ないし被告の債務不履行があったものとは認められない。したがって，原告の本件請求３は理由がない。
なお，証人Ｅは，上記トイレ等のうちの廊下部分に自動販売機を設置しようとして参加人に断られた旨の証言をするが（調書９，１０頁），本件賃貸借契約上の用途である廊下としての使用が妨げられたものではないから，同証言は，上記の認定判断を左右するものではない。
６ 　以上のとおり，原告の請求は６０７万５０００円とこれに対する平成２１年８月２７日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるからその限度で認容し，その余の請求は理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官　都築政則　裁判官　齊藤隆広　裁判官篠田賢治は，転補のため，署名押印できない。裁判長裁判官　都築政則）

〈以下省略〉

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