判例リスト「完全成果報酬|完全成功報酬 営業代行会社」(31)平成30年 1月19日　東京地裁　平２８（ワ）６９６０号　委託料請求事件

判例リスト「完全成果報酬|完全成功報酬 営業代行会社」(31)平成30年 1月19日　東京地裁　平２８（ワ）６９６０号　委託料請求事件

裁判年月日 　平成30年 1月19日　 裁判所名 　東京地裁　 裁判区分 　判決
事件番号 　平２８（ワ）６９６０号
事件名 　委託料請求事件
裁判結果 　主位的請求認容　 文献番号 　2018WLJPCA01198025

要旨
◆不動産に関するコンサルティング等を業とする株式会社である原告が、本件マンションの管理組合である被告との間で、本件マンションの機械式駐車場の部品交換工事に関する見積書の査定及び金額交渉につきコンサルティング契約（本件契約）を締結し、本件契約に基づき委託業務を行ったとして、主位的には本件契約に基づく報酬請求として、予備的には商法５１２条に基づく相当報酬額の請求として、６７３万９２００円の支払を求めた事案において、本件契約は、原告と被告との間で、その効力発生を被告の総会決議による可決を条件として成立し、被告の定期総会において、本件契約の締結について賛成多数で可決承認されたことから、その時点で本件契約の効力が生じたものとした上で、原告は本件契約に基づく業務を履行したものと認め、本件契約の弁護士法７２条違反及び公序良俗違反との被告の主張を排斥して、主位的請求を全部認容した事例

参照条文
商法５１２条

裁判年月日 　平成30年 1月19日　 裁判所名 　東京地裁　 裁判区分 　判決
事件番号 　平２８（ワ）６９６０号
事件名 　委託料請求事件
裁判結果 　主位的請求認容　 文献番号 　2018WLJPCA01198025

東京都台東区〈以下省略〉
原告 株式会社ＪＬＡ
同代表者代表取締役 Ａ
同訴訟代理人弁護士 野間啓
同 塚本亜里沙
東京都荒川区〈以下省略〉
被告 Ｙ管理組合
同代表者理事長 Ｂ
同訴訟代理人弁護士 青木一男
同 清水久雄

主文

１ 　被告は，原告に対し，６７３万９２００円及びこれに対する平成２８年４月１日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
２ 　訴訟費用は被告の負担とする。
３ 　この判決は，仮に執行することができる。ただし，被告が５４０万円の担保を供するときは，その仮執行を免れることができる。

事実及び理由

第１ 　請求
主文同旨
第２ 　事案の概要
本件は，原告が，東京都荒川区〈以下省略〉所在のマンションの管理組合である被告との間で，当該マンションの機械式駐車場の部品交換工事に関する見積書の査定及び金額交渉につきコンサルティング契約を締結し，同契約に基づき委託業務を行ったとして，主位的には同契約に基づく報酬請求として，予備的には商法５１２条に基づく相当報酬額の請求として，６７３万９２００円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成２８年４月１日から支払済みまで商事法定利率年６分の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
１ 　前提事実（証拠を掲記しない事実は，当事者間に争いがない。）
(1) 　原告は，不動産に関するコンサルティング等を業とする株式会社である。
被告は，東京都荒川区〈以下省略〉所在のマンション「ａ」（以下「本件マンション」という。）の管理組合であり，法人でない社団である。
(2) 　被告の役員の任期は，毎年の定期総会終了時から翌年の定期総会終了時までの１年である。そして，被告の定期総会は，例年毎年６月に開催されており，平成２５年６月の定期総会終了時から平成２６年６月の定期総会終了時までが第７期，同終了時から平成２７年６月の定期総会終了時までが第８期，同終了時から平成２８年６月の定期総会終了時までが第９期であり，例えば，平成２７年６月２１日開催の定期総会のことを第８期定期総会という。（乙２，弁論の全趣旨）
(3) 　平成２６年頃，本件マンションの機械式駐車場については，５年耐用部品の交換時期が既に経過しており，実際に消耗部品の劣化に起因するエラー停止が増加傾向にあった。そこで，被告の第７期理事会は，本件マンションの管理会社である株式会社長谷工コミュニティ（以下「長谷工コミュニティ」という。）に対し，機械式駐車場の部品交換工事（以下「本件工事」という。）の見積りを依頼したところ，同社から９３０９万６０００円（税込）との見積書が提出された。それを受けて平成２６年６月２９日に開催された被告の第７期定期総会において，本件工事の実施及びその予算として９４００万円を計上することが可決され，第８期において本件工事を実施することとなった。（乙２０，弁論の全趣旨）
(4) 　原告は，平成２６年１１月初旬頃，被告の第８期理事（設備担当）であったＣから，本件工事に関する長谷工コミュニティ作成の見積書の査定を依頼された（甲２３，２８，証人Ｃ，原告代表者本人）。
(5) 　平成２７年６月２１日開催の被告の第８期定期総会において，原告との間で，業務内容として「機械式駐車場消耗部品の見積書の査定及び金額交渉」，成功報酬として「提案されている見積金額から，金額交渉により減額した差額分の２０％」を支払うことを内容とする契約に係る第４号議案「機械式駐車場消耗部品交換工事の金額交渉についてコンサルタント契約承認の件」が討議され，賛成多数で可決された（甲４，乙１０）。
(6) 　原告代表者は，第８期においては，平成２６年１２月２１日（第８期第６回）及び平成２７年１月１８日（第８期第７回）に開催された各理事会並びに同年６月２１日開催の定期総会に出席し，第９期においては，同年７月１９日（第９期第１回），同年８月２３日（第９期第２回），同年９月２０日（第９期第３回）及び同年１０月１８日（第９期第４回）に開催された各理事会に出席した。
(7) 　被告の第９期理事会は，本件工事について，長谷工コミュニティの下請で，従前から本件マンションの機械式駐車場の保守点検を担当してきた東京エンジニアリングシステムズ株式会社（以下「東京エンジニアリング」という。）とサンコー・コミュニティ株式会社（以下「サンコー」という。）からそれぞれ提出された見積書を検討した上，最終的に，被告は，同年１０月１８日開催の第９期第４回理事会において，東京エンジニアリングの見積書（工事代金５９４０万円（税込））を採用し，塗装工事（工事代金５４０万円（税込））を後に行うこととして，同社に対し，本件工事（ただし，塗装工事を除く。）を５４００万円（税込）で発注することを決定した。
(8) 　原告と被告の間において，契約書は締結されていない。
２ 　争点及び争点に対する当事者の主張
(1) 　契約の成否（争点１）
（原告の主張）
原告と被告との間で，「機械式駐車場消耗部品交換工事の見積書の査定及び金額交渉」を業務内容とし，「提案されている見積金額（甲１）から金額交渉により減額した差額分の２０％」を報酬として支払う旨のコンサルティング契約（以下「本件契約」という。）が，次のとおり成立した。
ア　第１次的には，平成２７年１月２０日頃，被告の第８期理事長であったＤ（以下「Ｄ元理事長」という。）からの承諾によって，被告の総会決議を停止条件として本件契約は成立し，同年６月２１日の総会決議によって条件が成就した。
Ｄ元理事長は，同年１月１８日に開催された被告の理事会の決議に基づき，原告に対し，本件契約に同意した上で，資料開示を行い，これに基づく長谷工コミュニティとの交渉資料の作成を要請するなど具体的な業務着手を要請したところ，この時点において，原告，Ｄ元理事長及び第８期の理事は，既に契約は締結された前提で動いていたのであり，その後総会を開催して決議することになったことにより業務の継続を停止したことは，総会決議を停止条件とすることとしたものと評価すべきである。
イ　第２次的には，平成２７年６月２１日の総会決議を受けて，同月２２日頃，被告における担当者であったＣの承諾によって本件契約は成立した。
上記総会決議は，本件契約が極めて明確な内容であり，また，完全成功報酬型であって被告のリスクがないことも明確にされた上で圧倒的多数にて可決成立しており，何らの瑕疵もない上，原告代表者は，同日以後，個々の行為につき被告の担当理事の事前確認もなく東京エンジニアリングとの間でやりとりをするようになり，これにつきどの理事からも異議はなされず，原告代表者に交渉協議を事実上一任していたのであり，かかる事実経過を踏まえれば，総会決議と同時あるいはその直後に本件契約の成立を認めるべきである。
なお，被告は，Ｃには契約締結権限がないとするが，その点につき，原告は，予備的に第８期定期総会終了後の新理事長（第９期理事長）であるＥ（以下「Ｅ理事長」という。）による本件契約についての黙示の意思表示があったことを主張する。
ウ　第３次的には，同年７月１９日開催の被告の理事会において，Ｅ理事長は，「提案を見るとサンコーでの提案を受け容れない理由はないが，サンコーコミュニティ，長谷工両社からの精密な見積もりでのベスト提案を以って８月の理事会で継続検討する」と述べ，第８期の理事会決議及び総会決議に基づく原告のコンサルティング業務について承認し，引き続き業務実施を指示していることから，遅くともこの時点でＥ理事長の明示又は黙示の承諾があったといえ，本件契約は成立した。
（被告の主張）
ア　原告と被告との間で本件契約が成立したとの原告の主張は否認する。
そもそも，原告と被告との間で，コンサルティング契約書は締結されておらず，本件で被告において検討された原告との間のコンサルティング契約は，額も大きく，性質上も重要であるから，被告の理事長が契約書に捺印することなしに締結するということはおよそ考えられない。
本件契約については，第８期の定期総会における契約締結の承認を受けて，第９期の理事によって契約を締結することが予定されることになるが，契約を締結するかどうかは第９期理事会の専決事項であり，第８期定期総会の契約締結の承認は，第９期理事会に締結を義務付けるものではなく，不適当と判断すれば，契約を締結しないことは当然にできる。そして，第９期理事会としては，第４回理事会に原告から提出された契約書の書式（乙１７）に記載された業務を原告が履行したといえるか疑問があることから，住民説明会を開催してその意見を踏まえた上で，契約を締結しなかったものである。
また，被告は，原告から競争業者の相見積りを取得して，競争原理を導入するといった説明は全くされていないから，かかる業務を内容とする契約は成立していない。
イ（ア）　平成２７年１月１８日に開催された被告の第８期第７回理事会での決議については，Ｄ元理事長の「理事会ではお願いする方向で決議をとりたい。」との発言からも明らかなように，飽くまで原告に依頼する「方向」を決めたにすぎず，契約締結の意思表示は示されておらず，執行行為は存在しないし，これをもって契約締結の意思表示とすることはできない。
また，管理組合は住民の団体であり，理事長が独断専行できるような構造ではないのであるから，総会の承認と理事会での執行の承認がないと執行できない。結局，契約書にＤ元理事長が署名捺印しないまま次年度に引き継がれたという事実は，いまだ契約締結の意思表示がされていなかったことをＤ元理事長自身が認識していたことを示すものである。
（イ）　原告は，第２次的主張として，Ｃの承諾によって本件契約が成立したと主張するが，同人には被告の代表権はなく，特段の授権行為や表見代理の主張もないので，同人による契約締結はあり得ない。そもそも，Ｃは，原告が主張する平成２７年６月２２日には被告の理事を退任している。
また，Ｃが契約書に署名捺印したような意思表示行為も存在しないし，原告に協賛したからといってそれが契約締結行為となるものではない。
さらに，原告は予備的にＥ理事長による本件契約についての黙示の意思表示があったと主張するが，Ｅ理事長のいかなる行為が黙示の意思表示に該当するのか何らの主張もないし，黙示の意思表示に該当するような行為は一切ない。
（ウ）　原告の第３次的主張については，Ｅ理事長が述べた内容は，相見積りとなったサンコーと長谷工コミュニティの両社から精密な見積りをしてもらうという内容であり，原告のコンサルティング業務を承認したという内容ではない。原告は，競争業者に見積りの機会を与えようとしたのであり，競争に至ることが被告にとっても有利であったとしても，それは反射的な利益であって，原告の目的は，縁故のあるサンコーに受注の機会を与えようとしたもので，コンサルティング業務となるものではないし，Ｅ理事長の上記発言や行動は，コンサルティング契約の締結を前提とした行為とはいえないので，黙示の承認その他契約締結行為とみられるものではない。
(2) 　業務遂行の有無（争点２）
（原告の主張）
ア　原告の業務は，当初見積金額の中で不要な項目の削減や，不相当に高額な単価を発見指摘し，工事内容のグレードを下げることなく工事金額の減額を獲得することがその目的である。そして，そのための具体的な手段としては，協力施工業者の相見積りを取得し，その協力施工業者の指摘も受け，かつ，相見積りによる競争原理を活用しながら，当初見積金額における不要，高額な項目を協議交渉して減額要請を行うというスタイルである。
イ　原告は，平成２７年１月１８日に開催された被告の理事会における決議に基づき資料入手などに着手し，Ｄ元理事長の承認の下で相見積り取得を進め，同年６月２１日に開催された被告の定期総会前には既に相見積りを入手するに至った。同総会後には，長谷工コミュニティや東京エンジニアリングと直接的な協議を行い，原価削減や工程の確認などを実現した。そして，何よりも，原告代表者は，これらの全過程について，被告の担当者（第８期の設備担当理事であるＣ並びに第９期の設備担当理事であるＦ理事及びＧ理事）に全て逐一報告し，理事会開催前の担当者事前協議も原告が提案して実施した上で，定期総会後の全ての理事会に出席し，理事会に対しても報告している。Ｅ理事長も，平成２７年７月１９日開催の理事会において，原告がコンサルティング業務として実施し獲得したサンコーの見積りを積極的に活用する意思を表明した。
そして，東京エンジニアリングに対する発注が決定した時，すなわち原告の業務が終了した際には，被告の理事会において，削減額のスタート金額についての疑義は出たものの，原告のコンサルティング契約に基づく業務実施に対する異論は出ていない。
このように，原告が，被告の利益実現のために様々な活動を行ったことは明らかである一方，被告の誰一人として，この間工事費削減のための活動を行っていない。
原告が本件契約に基づくコンサルティング業務を行った結果，本件工事の代金は，当初の見積価格９３０９万６０００円（税込）から５９４０万円（税込）となり，３３６９万６０００円の減額が実現された。
ウ　被告は，コンサルティング業務としては原告自らが技術上の専門知識や専門技術を備えていて，それによって査定を行い，見積価格がなぜ適正でないのか個々の部品の市場価格を調査提示し（競争業者の見積書でない。），工事の労務費については，必要な作業時間や工数，技術者や技能者の必要な人数と一般的な労務賃金単価などに基づいて査定するものであるところ，原告がこれらの業務を行った事実がないなどと主張するが，被告のコンサルティング業務の定義は独自のものであることに加え，本件契約がそのような内容に限定されなければならない合理的根拠がない。
原告自身も建築専門知識を有する社員を持って長谷工コミュニティの見積りに対し独自の検討を加えているし，また，第三者の専門スタッフの意見を踏まえて依頼者たる被告に報告することもコンサルティングの一環として業務に含まれることは明らかである。
また，見積金額の個々の積算根拠のみならず，いつ頃どのような金額で協議を着地させるか，更には，安全かつ瑕疵なき施工をさせるという命題との両立という観点から，原告は，全く協議交渉能力を持たない被告を助力していることもまた疑いの余地がない。
さらには，本件契約は，完全成功報酬型であり，入れた方が区分所有者にメリットがあるとして締結されたものであり，業務内容の専門性がどのような内容であるかは合意時における重要事項ではなく，現に成果が出て，その成果を享受した被告から，業務の専門性に関し極端に狭い解釈を根拠に業務遂行性を否認することは到底許されるべきではなく，工事価格減額に向けられた一切の行為について業務履行性を肯定すべきである。
（被告の主張）
ア　仮に，原告と被告の間で本件契約が成立していたとしても，原告は，本件契約で定められた業務の履行をしていない。
原告が主張する本件契約は，査定及び金額交渉と業務完了報告書の提出を受託事務とし，その事務に対する成功報酬として削減額の２０％を支払うという内容であるから，報酬請求権の発生には，査定及び金額交渉をしたこと並びに業務完了報告書の提出だけではなく，減額という事実とそれが見積書の査定及び金額交渉という業務によるものであることが要件となるというべきである。したがって，減額という事実があったとしても，それが原告の業務によるものでない限り，報酬請求権は発生しない。
しかしながら，原告は，自社では何も調査や査定をせずに，競争業者であるサンコーに受注の機会を与えて相見積りをさせただけであり，本件においては，原告が査定を行った事実，金額交渉を行った事実，業務完了報告書を提出した事実のいずれもない。
そもそも原告は，被告に対し，競争業者に相見積りをさせ，それにより競争原理を導入して見積金額を下げるなどという説明は一切していないから，原告がサンコーに相見積りさせ，そこから競争により工事価格が下がったからといって，契約書の雛形（甲３，乙１）に明示されている査定・調査，定期総会で承認された見積書の査定及び金額交渉を行ったものとはいえず，原告は本件契約に基づく役務の履行をしていないから，当該役務に対して定めた報酬合意は適用されない。
また，本件で原告が行ったことはコンサルティング業務ではなく，サンコーに受注の機会を与えるための支援活動であり，被告のために行われたものではないというべきである。
したがって，原告がサンコーに相見積りをさせ，そこから競争により工事価格が下がったという市場競争の結果は，本件契約に基づく原告の役務である査定及び金額交渉によるものではない。
イ　また，原告が競争業者のサンコーに見積りをさせたとしても，長谷工コミュニティは，もとから相見積りを計画していたのであり，原告がサンコーに見積りをさせなくても，同じような経過をたどるので，減額と原告がサンコーに見積りをさせたこととの間に相当因果関係はない。
そして，最終的に東京エンジニアリングは，５５００万円（税抜）で見積りを出したが，これは，①長谷工コミュニティが元請けから外れ，管理業務等がなくなったこと，②部品数量を精査して確定したこと，③塗装代を別見積りにしたことに加え，東京エンジニアリングの企業努力によるものであって，見積額が低下したことについて原告の成果はない。
(3) 　公序良俗違反の有無（争点３）
（被告の主張）
ア　平成２７年６月２１日に開催された被告の定期総会の第４号議案の提案書に記載された業務委託内容のうち金額交渉業務は，価額の相当性は事実に対する法的価値評価を基準にするものであり，弁護士法７２条の「一般の法律事件」に該当するので公序良俗に反し無効である。すなわち，この金額交渉は，工事すべき範囲や，工事項目，施工条件等の調査と査定に基づいて，その結果を材料にして，既存の長谷工コミュニティの見積額とか，東京エンジニアリングの見積額を下げる交渉であり，査定や評価等についての法的規範評価や法律適用に関わる交渉であるから，法律事件であり，弁護士及び弁護士法人にしか許されない。弁護士法７２条は，法的秩序の維持と国民の権利保護を制度的に保障した規定であるので，これに違反する行為は公の秩序に反する行為として無効である。
イ　原告の本件請求は，サンコーをして相見積りをさせたことにより，競争となり，その結果東京エンジニアリングは低額の再見積りをして被告は低価格で工事をすることができたので，その差額について約定の報酬請求権があるというものであるが，見積りをさせた競争業者のサンコーには仕事を獲得できる機会として見積りの機会を与え，サンコーは仕事を獲得するために見積りをしている。原告は，その競争行為を利用してコンサルティング契約の査定，調査に代えて，その見積額を提示することにより，競争相手の見積額を下げることを意図していたのであり，競争業者の真摯な営業活動を利用し，自己の営業に利用する行為であり，真摯な経済活動を不当に自己の利益に利用するものであり，経済秩序に違背する行為であるから，公序良俗に反するものである。
（原告の主張）
ア　否認ないし争う。
イ　本件契約に基づく業務は，工事価格の評価，金額交渉であり，法律上の権利義務に争いや疑義が具体化又は顕在化するおそれのある案件とは到底評価できない。まして，弁護士法７２条にいう「訴訟事件，非訟事件及び審査請求，再調査の請求，再審査請求等行政庁に対する不服申立事件」と具体的に例示されているものに準ずる程度の「法律事件」に該当しないことは明らかであるから，同条が禁ずる行為に該当しない。
(4) 　商法５１２条に基づく報酬請求権の有無及び相当報酬額（争点４）
（原告の主張）
仮に，本件契約の成立が否定されるとしても，原告がその営業の範囲内において被告のために業務を行ったことは明らかであるから，商法５１２条に基づく報酬請求権が発生し，その相当報酬額は，６７３万９２００円である。
（被告の主張）
ア　被告が本件工事の代金が下がり利益を得たのは，原告が再見積りの機会を作り出していたとしても，飽くまで価格の低下は市場競争と，受注者が損を覚悟の上で選択した結果であり，また，原告に被告の利益と対向する損失はない。
したがって，商法５１２条は適用されない。
イ　原告代表者は，第８期理事会に２回，総会に１回，第９期理事会に４回同席し，東京エンジニアリングや長谷工コミュニティに質問をするとか，聞いた内容を被告の理事らにメール送信するなどの行為をしている。このような事務は，甲３及び乙１の契約書書式には記載がない業務であり，原告又は被告からも，申込みといえるような行為は存在しないから，これに関する契約締結行為があるとはいえない。もっとも，原告は労務の損失をしているので，商法５１２条の関係があるともいえるが，その場合の報酬額は，一般的な労務費が基準であり，１か月１回の理事会同席と，関連する事務の費用として，１か月１０万円が相当額であり，７か月分として７０万円が相当額である。
第３ 　当裁判所の判断
１ 　認定事実
前記前提事実に加え，後掲の証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
(1) 　被告の第８期理事会は，第７期の定期総会で可決された本件工事の実施に向けて，長谷工コミュニティに対して詳細な見積書の提出及びその内容説明を依頼した。長谷工コミュニティは，上記依頼を受けて，２０１４年１１月５日付「御見積書」（甲１）を被告に提出したが，被告の当時の設備担当の理事であったＣは，平成２６年１１月初旬頃，仕事の関係で知り合いであった原告に対し，本件工事に関する上記見積書の査定を依頼した。
原告は，上記依頼を受けて，見積書の検討を行ったが，図面もなく現地も見ていなかったことから，部材費や人件費の単価，管理費の上乗せ率などが請負工事の相場と比較して高いかどうかに限って検討し，同月１６日頃に，上記見積書については，最大で６７３５万円まで減額する余地があるとの目論見書をＣにメールで送信した。
（甲１，２，２３，２８）
(2) 　平成２６年１１月１６日開催の被告の第８期第５回理事会において，長谷工コミュニティのＨ（以下「長谷工コミュニティ担当者」という。）が本件工事の詳細見積書を提出するとともに，同行した下請会社の東京エンジニアリングの担当者が上記詳細見積書の内容を説明した。
この理事会の際，Ｃは，「自分で業者を当たった。値段は２０００万円くらい下げられるようですが，そこもプロなので下がった部分の％を取る。２０％，３０％とかそこは話し合いとなる。」，「その会社を使うかどうかを理事会で検討いただきたい。」，「３社当たったが１社が乗ってきた。理事会で興味があるなら次回参加させます。」などと述べた。
理事会においては議論の結果，長谷工コミュニティには再見積りをしてもらい，Ｃにおいては同人が調べた業者に具体的な提案をしてもらい，可能になったらリベートを支払うということで検討を進めることとした。
（乙３）
(3) 　原告は，Ｃに依頼して，本件マンションの管理会社である長谷工コミュニティに対し，見積書の他に工事検討書の開示を求めたが，Ｃは，長谷工コミュニティからそのような名称の書類はないとの回答を受けた。そのため，原告代表者は，Ｃの了解を得て，長谷工コミュニティ担当者に電話連絡したところ，既に被告の理事会に提出済みの長期修繕計画書が，見積書に対応する工事計画内容になるとの回答を得たことから，Ｃから当該資料の開示を受けた。
原告は，これに基づき，原告の協力業者に見積り査定を依頼したところ，当該業者の見解は，長谷工コミュニティが提示していた見積書の金額よりは相当程度減額した金額で同一の工事が可能であるというものであった。
（甲７の１から７の４まで，２８）
(4) 　原告代表者は，平成２６年１２月２１日開催の被告の第８期第６回理事会に出席した。同日の理事会においては，前回理事会での議論を受けて，機械式駐車場の消耗部品の交換について，コンサルタントを使うかどうかについて，Ｄ元理事長とＣが原告代表者とやりとりを行った上で，その結果を次回理事会に議題としてあげ，次回の理事会で原告に任せるかどうかを決議することが確認された。（乙４）
(5) 　原告代表者は，平成２７年１月１８日開催の被告の第８期第７回理事会に出席し，まず業務の流れ等の説明を行った。その際，原告代表者は，「（業務は）理事会側で業務委託契約書を締結した後，進めていく。」，「契約後１週間の準備期間の間に長谷工に渡す資料を作成し提示・渡す（ステップでは３），ここから業務を開始する。」と述べ，また，報酬は削減達成額の２０％であること等を説明した。
長谷工コミュニティ担当者は，契約を理事会でできるのか，予算をどこから出すのかの問題があると指摘し，同社の法務部やマンション管理協会に確認してみたいと述べたところ，Ｄ元理事長は，長谷工コミュニティ担当者に対し，総会決議が必要かどうかを確認して必要であるということであれば連絡するよう依頼するとともに，理事会ではお願いする方向で決議をとりたい，飽くまで見積りの精査なので契約は良いのではないかと述べた。また，他の理事からも総会決議はいらないと思う，本件工事の見積額が妥当かどうかを我々では決められないから外部委託し，委託費をその削減額の中から出すのであれば居住者にデメリットはなく，もう少し練ってメリットを出そうというものであるから，契約自体は問題ないとの意見が述べられた。
そして，「見積の精査と見直しに関して」原告に依頼するかどうかについての決議がされたところ，賛成多数で可決された。
（甲２２，２３，乙５）
(6) 　原告代表者は，長谷工コミュニティ担当者に対し，平成２７年１月２７日には長期修繕計画書及び管理規則の開示を，同年２月４日には塗装メーカー等の詳細や機械式駐車場の図面の開示を求め，これらの資料が揃えば，原告から長谷工コミュニティに対して提出する資料が整う予定である旨伝えた。
原告が開示を求めた資料のうち，前者については，Ｄ元理事長に対して開示がされ，後者のうち機械式駐車場の図面についてはマンション管理室に保管されている旨の回答がされ，いずれもＤ元理事長から原告代表者に対し開示がされた。また，塗装メーカー等の詳細についての資料は，長谷工コミュニティから同月末頃までに開示された。
また，原告代表者は，同年１月２８日，Ｄ元理事長に対し，業務の実施に当たり業務委託契約の締結をお願いしたいこと，実際に業務自体は進めているので契約は同時進行で対応いただく形となることを伝えるとともに，契約書の雛形（乙１）を送付した。
（甲７の６から７の９まで，７の１１から７の１３まで，乙１）
(7) 　同年２月１５日開催の被告の第８期第８回理事会において，長谷工コミュニティ担当者から，原告との契約は，総会において普通決議するとともに報酬費用を予算化するほうが良いとの意見が伝えられた。
そして，同年３月１５日開催の被告の第８期第９回理事会において，同年６月の定期総会の議案に上げて，総会決議を経ることとなった。
（乙６，７）
(8) 　原告代表者は，同年４月１０日，Ｄ元理事長に対し，①同年６月の定期総会での決議後に業務実施の運びになる，②交渉手段として下請業者を変更した場合，日々のメンテナンスも請け負う形となることから，参考に，メンテナンス契約書などの料金明細のある書類を見せてほしいなどと伝えた。
また，原告代表者は，同年４月１３日，長谷工コミュニティ担当者に対し，Ｃから同年６月の定期総会後に協議を実施する旨の指示を受けたが，事前調査として本件マンションの機械式駐車場の現地調査に協力してもらいたい旨の要請をした。
そして，原告は，この頃までには，知り合いの会社を通じてサンコーが本件工事の見積書を作成してくれる目途が付いたことから，Ｄ元理事長の承諾の下，サンコーに同年４月２８日に現地調査をさせ，その結果，同年６月１６日にサンコーから本件工事の見積金額を８１００万円（税込）とする見積書等を受け取った。
（甲７の１４，７の１５，７の１８，７の２０，甲９から１３まで，２８）
(9)ア 　同月２１日開催の被告の第８期定期総会においては，第４号議案として「機械式駐車場消耗部品交換工事の金額交渉についてコンサルタント契約承認の件」が上程されており，同議案には，第８期理事会では予算化されている修繕費用を支出することが適当であるのか判断が付かず，提示されている金額の適正及び消耗部品の交換の必要性等を専門的なコンサルタント会社と契約をして，見積書の査定及び金額交渉を依頼したく提案する旨記載されているほか，次のとおり記載されている。
（ア）　コンサルタント会社は，原告。
（イ）　業務委託内容は，機械式駐車場消耗部品の見積書の査定及び金額交渉。
（ウ）　報酬は，提案されている見積金額から金額交渉により減額した差額分の２０％を支払う成功報酬方式。金額交渉には減額のみならず，仕様変更も含まれる。
（エ）　交渉による最終見積書に被告が承諾したら業務完了報告書が提出され，協議結果が伝えられ業務完了。
イ 　また，原告代表者は，上記定期総会に出席し，業務の内容，削減見込み，報酬等について次のとおり説明するなどした結果，第４号議案は，賛成多数で可決承認された。
（ア）　業務の内容は，工事見積価格の査定であり，工事の内容や実施するかどうかは飽くまで被告が決定することである。原告が普段手掛けるのはオフィスや店舗であり経験が薄いという点は指摘のとおりであるが，工事内容である駐車場は，オフィスや店舗と全く違うので，今日も同伴している駐車場の専門業者に見てもらい，話し合うことで十分に対応できると考えている。
（イ）　報酬は，減額金額の税抜２０％であり，この減額には仕様変更による減額も含む。
（ウ）　工事そのものの監理は飽くまで長谷工コミュニティが行うものである。
ウ 　Ｄ元理事長，Ｃを含む第８期の理事は，いずれもこの定期総会をもって任期が満了して退任となり，第９期の理事が選任された。その後，被告の第９期の理事長としてＥ理事長，設備担当理事としてＦ理事及びＧ理事が選出された。Ｄ元理事長は，原告に依頼済みの業務が，定期総会で承認されたと認識していたことから，更に手続が必要であるとは考えておらず，契約書の作成などについてはＥ理事長に引継を行わなかった。
（甲４，５，２２，乙１０，２９，３０，証人Ｄ，証人Ｅ）
(10) 　同年７月１９日開催の被告の第９期第１回理事会において，原告代表者は，サンコー作成の見積書及び概算比較表を提出し，長谷工コミュニティによる見積書の部品数の過大計上について指摘した上で，長谷工コミュニティに対し，次回理事会までに再見積りを提出するよう要請した。被告の理事らは，同年６月の定期総会で承認された原告の業務が，本件工事の見積金額の交渉であり，サンコーによる工事は話に出ていなかったため当惑した。Ｅ理事長は，サンコーの提案を見ると受け入れない理由はないが，理事会としては総会で承認を得る必要があるから，長谷工コミュニティ及びサンコー両社から精緻な見積りを取得し，同年８月の理事会で継続検討するとの取りまとめをした。
なお，原告代表者は，原告は今後のメンテナンスフィー削減分に対する報酬は求めないとの考えを表明した。
（甲９から１２まで，２８，乙１１，１２，２５の１から２５の５まで，証人Ｃ，原告代表者）
(11) 　原告代表者は，同年８月１７日，南千住所在のファミリーレストランにおいて，被告の第８期の設備担当理事であったＣ，並びに第９期の設備担当理事であるＦ理事及びＧ理事との打合せに参加し，同月２３日に開催予定の理事会の進め方について事前討議した。その際，理事会での質疑予想として，サンコーに業者変更した場合の留意点について，事前に想定質疑を作成することとなり，原告代表者は，サンコーに依頼してこれを事前に作成し，Ｃ，Ｆ理事及びＧ理事に送付した。（甲７の２３から７の２６まで，１６，２８，乙３０）
(12) 　同日開催の被告の第９期第２回理事会には，原告代表者，Ｃに加え，サンコーの担当者及び長谷工コミュニティの下請業者である東京エンジニアリングの担当者も出席した。同理事会において，東京エンジニアリングから，長谷工コミュニティが元請けとなることをやめて被告から直接請け負う形態で７９９２万円（税込）の見積りの提示がされた。
上記見積りは，長谷工コミュニティが提出した当初見積金額からは減額されたが，①部品の過大計上を修正したこと，②塗装工事が削除されたこと，③長谷エコミュニティを介さずに東京エンジニアリングに直接依頼したことによる減額であり，工事単価の見直しを伴わないものであった。
被告は，サンコーに対し，更なる値引等の可能性を質問したところ，サンコーは，可能であるが，そのためには現地調査が必要である旨回答した。そのため，サンコーは，長谷工コミュニティに対し，駐車場の契約情報の開示を要請するとともに，東京エンジニアリングに対しては，現地調査の際の立会いを依頼した。また，被告は，東京エンジニアリングに対し，見積りの単価の値引はできないのか質問したところ，東京エンジニアリングは，単価の変更はできないが総額で値引きした見積りを再度提示する旨回答した。
また，原告代表者から，長谷工コミュニティ担当者に対し，今回の東京エンジニアリングの見積書において塗装工事が抜かれた理由や，代替駐車場の費用や長期修繕計画の概算金額の修正などについての確認がされた。
さらに，Ｃは，「現在までの経緯」と題する書面に基づき，第８期からの経過を報告し，①Ｃが，原告に対し，本件工事の見積金額の交渉だけではなく，中長期的なコスト削減の方法はないか相談し，サンコーを紹介してもらったこと，②大幅な経費削減が図れる提案のため，長谷工コミュニティの対抗として適任と判断したこと，③原告の役割は，本件工事の見積金額の交渉に限定されており，サンコーを用いた提案は，原告の好意により行われていること，④理事会でサンコーを使うことを可決した場合には，原告の報酬が支払われるかが問題となり，臨時総会の事案になることなどを説明し，原告への報酬を検討するよう要請した。
（甲１４，２８，乙１３の１・２，１４，２３の１・２，２６の１から２６の７まで）
(13) 　原告代表者は，第２回理事会でのやりとりを踏まえて，同理事会から第３回理事会までの間に，東京エンジニアリングに対しては本件工事の再見積書の提出，長谷工コミュニティに対しては塗装工事及び代替駐車場の見積書の提出に向けたやりとりや調整を行い，更にはサンコーの現地調査のための日程調整をするなど，進捗状況の管理，把握をし，関係者への情報共有や周知を行った。
そして，原告代表者，東京エンジニアリングの担当者及びサンコーの担当者は，同年９月１５日，本件マンションに一堂に会し，再度の見積書作成のための現地調査を行ったが，被告の理事の立会はなかった。
（甲７の２７から７の３７まで，２８，原告代表者）
(14) 　同月２０日開催の被告の第９期第３回理事会には，原告代表者，Ｃ，サンコーの担当者及び東京エンジニアリングの担当者が出席した。同理事会においては，東京エンジニアリングが再見積書を提出したところ，工事内容を変更せずに見積金額を５９４０万円（税込）とするものであった。サンコーに再提案してもらうために継続審議となり，サンコーは同月中に価格検討を行い回答するが，部品調達を東京エンジニアリングから行うため企業努力にも限界がある旨表明し，事実上東京エンジニアリングに発注する方向となった。（甲６の１から６の３まで，２３，２８，乙１５）
(15) 　原告代表者は，第３回理事会から第４回理事会までの間に，東京エンジニアリングに対し，工程表の提出を求めたり，打合せを行うなどした上，東京エンジニアリングから工程表等第４回理事会に提出する資料の送付を受け，また，上記の内容を被告のＥ理事長やＦ理事，Ｇ理事及びＣに報告するなどした。また，長谷工コミュニティとの質疑も原告代表者が直接行った。（甲７の３９から７の４４まで，１７から２０まで）
(16) 　同年１０月１８日開催の被告の第９期第４回理事会には，原告代表者，Ｃが出席した。同理事会において，原告代表者が，サンコーは東京エンジニアリングの見積金額以下にはできないことを報告した結果，被告において本件工事を東京エンジニアリングに発注することが正式に決定された。また，原告代表者は，第３回理事会と今回の理事会の間に東京エンジニアリングとの間で調整した工期や塗装工事の時期等に関する質疑回答をまとめた報告書を提出し，それに基づく報告をした。
同理事会においては，原告への報酬の話となり，被告の理事から長谷工コミュニティの当初の見積書には部品の個数間違えがあり，それを是正した後の東京エンジニアリングの見積書からの減額分に対する報酬の支払とすることはできないのかなどの意見が出たほか，被告の理事が，原告代表者に対し，「まずは契約書の雛形を見せてくださいよ。」と依頼し，その場で原告代表者が持っていた契約書の雛形をコピーして理事に配布された。
（甲２１，乙１６，１７，２９）
(17) 　被告は，平成２７年１１月１５日，本件マンションの区分所有者を対象に，本件工事及び本件工事の金額交渉についてのコンサルティング契約について，理事会での検討経緯等の説明会を開催したところ，コンサルティングの仕事をちゃんとやったのか，査定をやったのか，成果物がないなどの意見が次々に出された。Ｅ理事長は，これらの意見を受けて，他の理事と相談したが，このまま原告との間で契約は締結できないと思い，住民に説明できる金額で交渉することとして，原告に対し，報酬として５３万８０００円を提案した。
（乙２０，２４，２９）
２ 　争点１（契約の成否）について
(1) 　上記１で認定した事実によれば，①被告の第８期理事会は，第７期の定期総会で既に可決されていた本件工事の実施に向けた検討を進める中で，設備担当理事のＣが提案した，本件工事に係る長谷工コミュニティの見積書に記載された金額を下げるために原告に依頼するかどうかについて検討し，Ｄ元理事長とＣが原告代表者とやりとりを行った上で第７回理事会の議題として取り上げて，原告に任せるかどうかを決議することとなったこと（上記１(1)，(2)，(4)），②平成２７年１月１８日開催の被告の第８期第７回理事会において，原告代表者が出席して業務の流れ等に加え，報酬は削減達成額の２０％であること等を説明した上で，Ｄ元理事長が，長谷工コミュニティ担当者に対して，原告と契約するに当たって総会決議が必要かどうかの確認を依頼しつつも，理事会では原告にお願いする方向で決議をとりたいなどと述べた上で，「見積の精査と見直しに関して」原告に依頼することが，賛成多数で可決されたこと（上記１(5)），③原告は，上記の理事会決議を受けて，被告や長谷工コミュニティに対し，資料の開示を求め，また，被告のＤ元理事長に対しては契約書の雛形を送付して契約書の締結を依頼していたが，長谷工コミュニティ担当者から，原告との契約は総会決議を経る必要がある旨の意見が伝えられたことから，同年６月に行われる定期総会後に業務を実施することで原告とＤ元理事長との間で確認がされたこと（上記１(6)から(8)まで），④同年６月２１日開催の被告の第８期定期総会において，機械式駐車場消耗部品の見積書の査定及び金額交渉を業務内容とし，提案されている見積金額から金額交渉により減額した差額分の２０％を成功報酬として支払う旨の本件契約を原告と締結することについて，賛成多数で可決承認されたこと（上記１(9)）が認められる。
以上のとおり，平成２７年１月１８日の理事会において，原告との間で本件契約を締結することが議題に上げられ，当該理事会に出席した原告代表者の説明を受けて，被告の代表者であるＤ元理事長が原告に依頼する意向を示した上で当該議題が可決されたことからすれば，この時点で，原告と被告との間で，本件契約は成立したが，その後に被告の総会決議を経ることとなり，業務はその後に行うことが合意されたことからすると，原告と被告との間で，本件契約の効力発生を被告の総会決議による可決を条件とする旨の合意がされたものとみるのが相当である。そして，上記のとおり，被告の第８期定期総会において，本件契約の締結について賛成多数で可決承認されたことから，その時点で，本件契約の効力が生じたというべきである。
(2) 　これに対し，被告は，原告と被告の間でコンサルティング契約書が締結されておらず，額も大きく性質上も重要な契約について，被告の理事長が契約書へ捺印することなしに契約を締結することは考えられない旨主張する。
しかしながら，本件契約は要式行為ではなく，契約書の締結がされていないことをもって，原告と被告の間で本件契約が成立していることを否定するに足りない。かえって，上記１で認定した本件の事実経過からすれば，被告の第８期定期総会後においても，原告及び被告のいずれにおいても，本件契約が成立したことを前提とした行動がとられており，被告が本件工事を東京エンジニアリングに発注することが確定して，原告に対する報酬の話となった第９期第４回理事会までの間に，これに反するような事情は全く見当たらない。
したがって，契約書の締結がされていないとの事情が，本件契約の成立に係る上記(1)の判断を左右するものとはいえない。
(3) 　また，被告は，平成２７年１月１８日に開催された被告の第８期第７回理事会での決議については，飽くまで原告に依頼する「方向」を決めたにすぎず，契約締結の意思表示は示されていない，契約書にＤ元理事長が署名捺印しないまま次年度に引き継がれたという事実は，いまだ契約締結の意思表示がされていなかったことをＤ元理事長自身が認識していたことを示すものであるなどと主張する。
しかしながら，同日の理事会において，原告に依頼することの決議がされたことは，上記(1)のとおりであるし，証拠（甲２２，証人Ｄ）によれば，Ｄ元理事長は，上記の理事会で本件契約締結の決議がされたことを受けて，原告代表者に業務着手の依頼を行ったことが認められる。
したがって，被告の上記主張も採用できない。
(4) 　以上のとおりであるから，本件契約は，平成２７年１月１８日に成立し，同年６月２１日の総会決議をもって，その効力を生じたものと認められる。
３ 　争点２（業務遂行の有無）について
(1) 　上記１で認定した事実によれば，①原告は，平成２７年１月１８日開催の被告の理事会における決議を受けて，長谷工コミュニティに対し，資料の開示を求めるなどして資料入手に着手したこと（上記１(6)），②原告は，サンコー作成の見積書等を第９期の理事会に提出したほか，長谷工コミュニティ，東京エンジニアリング及びサンコーとの間で協議を行い，進捗状況の管理，把握をしたこと（上記１(10)，(13)，(15)），③原告代表者は，これらの全過程について，被告の担当者（第８期の設備担当理事であるＣ並びに第９期の設備担当理事であるＦ理事及びＧ理事）に報告し，定期総会後の第９期の第１回から第４回までの理事会に出席して，理事会に対しても報告したこと（上記１(10)，(11)，(12)，(14)，(16)），④被告の理事らは，同年７月１９日開催の理事会において，原告が提出したサンコーの見積書を踏まえて，長谷工コミュニティ及びサンコー両社から精緻な見積りを取得して継続検討することにし，最終的に長谷工コミュニティの下請業者である東京エンジニアリングが提出した５９４０万円（税込）の見積りを採用したこと（上記１(10)，(12)，(14)，(16)）が認められることに加え，被告の理事らにおいて，本件工事の見積金額の減額のために具体的な活動をしたことをうかがわせる証拠はない。
そして，本件契約における原告の業務内容は，機械式駐車場消耗部品交換工事の見積書の査定及び金額交渉であり，その報酬が，提案されている見積金額から金額交渉により減額した差額分の２０％という成功報酬であることからすると，本件工事の見積金額の減額に向けられた原告の行為は，本件契約に基づく業務であると認めるのが相当であるから，原告は本件契約に基づく業務を行い，その結果，本件工事の見積金額は，当初の９３０９万６０００円（税込）から５９４０万円（税込）となり，３３６９万６０００円の減額が実現されたものと認めるのが相当である。
(2) 　これに対し，被告は，原告は自社では何も調査や査定をせずに，競争業者であるサンコーに受注の機会を与えて相見積りをさせただけであり，本件においては，原告が査定を行った事実，金額交渉を行った事実，業務完了報告書を提出した事実のいずれもないと主張する。
しかしながら，本件契約は，提案されている見積金額から金額交渉により減額した差額分の２０％という成功報酬が支払われることになっており，何らかの成果物が契約の目的，ましてや報酬請求権発生の要件となっているとは認められない。そして，そもそも原告は，原告が普段手掛けるのはオフィスや店舗であり，機械式駐車場の経験は少ないので，専門業者に見てもらって対応するということは被告の定期総会でも明らかにしており（上記１(9)），原告自身が査定をすることが本件契約の内容となっているということはできないし，成功報酬のみが支払われるという本件契約の性質からすると，それに向けた一切の行為を原告の業務の履行として認めるのが相当である。
したがって，被告の上記主張は採用できない。
(3) 　また，被告は，本件で原告が行ったことはコンサルティング業務ではなく，サンコーに受注の機会を与えるための支援活動であり，被告のために行われたものではないというべきであると主張するが，かかる事実を認めるに足りる証拠はない。
(4) 　さらに，被告は，最終的に東京エンジニアリングは，５５００万円（税抜）で見積りを出したが，これは，①長谷工コミュニティが元請けから外れ，管理業務等がなくなったこと，②部品数量を精査して確定したこと，③塗装代を別見積りにしたことに加え，東京エンジニアリングの企業努力によるものであって，見積額が低下したことについて原告の成果はないとも主張する。
しかし，被告が主張する事情は，いずれもサンコーが競争業者として見積書を提出したことを契機に長谷工コミュニティ及びその下請業者である東京エンジニアリングが見積額を再考した結果であって，サンコーの見積書の提出なしに，これらの減額事情が生じたとは認めることができない。
なお，被告は，平成２７年７月１９日の理事会には，サンコーの見積書は提出されておらず，東京エンジニアリングが自ら部品の過大計上に気付いた結果である旨主張し，これに沿った証拠（乙２１，２２）を提出する。これに対し，原告代表者が同日の理事会にサンコーの見積書を提出したとのＣの証言及び原告代表者の供述がある。
確かに，同日の理事会の議事録（乙１２）にはサンコーの見積書が提出されたことは明記されていないものの，当該理事会においては，長谷工コミュニティとサンコーに対し，精緻な見積りを提出するよう依頼していることからすると，この時点でサンコーの見積書が提出されていなかったとは考え難い。そうすると，これに沿ったＣの証言及び原告代表者の供述は信用できるから，上記１(10)のとおりの事実が認定できる。
そして，同日の理事会に長谷工コミュニティ担当者が出席していたことからすると，サンコーの見積書が提出されたことを受けて，東京エンジニアリングにおいて部品の過大計上について再検討したものと推認することができ，これに反する乙２１，２２は採用できない。
したがって，被告の上記主張も採用できない。
(5) 　したがって，原告は，本件契約に基づく業務を履行したものと認められる。
４ 　争点３（公序良俗違反の有無）について
(1) 　被告は，平成２７年６月２１日に開催された被告の定期総会の第４号議案の提案書に記載された業務委託内容のうち金額交渉業務は，価額の相当性は事実に対する法的価値評価を基準にするものであり，弁護士法７２条の「一般の法律事件」に該当するので公序良俗に反し無効であると主張する。
ここで，弁護士法７２条は，弁護士又は弁護士法人でない者は，報酬を得る目的で訴訟事件，非訟事件及び審査請求，再調査の請求，再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定，代理，仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い，又はこれらの周旋をすることを業とすることができないと規定している。
そして，同条にいう「その他一般の法律事件」については，同条が「訴訟事件，非訟事件及び審査請求，再調査の請求，再審査請求等行政庁に対する不服申立事件」を例示した上で「その他一般の法律事件」と表現していることに鑑みると，訴訟事件等の具体的例示に準ずる程度の法律事件であることを要すると解するのが相当である。
これを本件についてみると，本件契約に基づいて原告が行ったのは，被告と長谷工コミュニティ又はその下請業者である東京エンジニアリングとの間の本件工事の見積金額の減額に向けての交渉であり，これが，上記の訴訟事件等の具体的例示に準ずる程度の法律事件に当たるものと認めることはできない。
したがって，本件契約が弁護士法７２条に違反して無効であると認めることはできないというべきである。
(2) 　また，被告は，原告は，サンコーの相見積りによる競争行為を利用してコンサルティング契約の業務内容である査定及び調査に代えて，その見積金額を提示することにより，競争相手の見積金額を下げることを意図していたのであり，かかる原告の行為は，競争業者の真摯な営業活動を利用し，自己の営業に利用する行為で，真摯な経済活動を不当に自己の利益に利用するものであり，経済秩序に違背する行為であるから，公序良俗に反するなどと主張するが，被告が主張する上記事情は，原告と被告との間の本件契約の公序良俗違反を基礎付ける事情とは認め難い。
(3) 　したがって，被告の上記主張はいずれも採用できない。
５ 　原告の報酬額
以上のとおり，本件工事の見積金額は，当初の９３０９万６０００円（税込）から５９４０万円（税込）となり，３３６９万６０００円の減額が実現されたから，原告の報酬額は，その減額した差額分の２０％である６７３万９２００円と認められる。
第４ 　結論
以上によれば，原告の主位的請求は理由があるから，これを認容することとし，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第５０部
（裁判官　山下浩之）

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