「営業コンサルタント」に関する裁判例(13)平成31年 1月30日　東京地裁　平２８（ワ）２４１５１号　賃料増額請求事件

「営業コンサルタント」に関する裁判例(13)平成31年 1月30日　東京地裁　平２８（ワ）２４１５１号　賃料増額請求事件

裁判年月日 　平成31年 1月30日　 裁判所名 　東京地裁　 裁判区分 　判決
事件番号 　平２８（ワ）２４１５１号
事件名 　賃料増額請求事件
文献番号 　2019WLJPCA01308011

裁判年月日 　平成31年 1月30日　 裁判所名 　東京地裁　 裁判区分 　判決
事件番号 　平２８（ワ）２４１５１号
事件名 　賃料増額請求事件
文献番号 　2019WLJPCA01308011

東京都渋谷区〈以下省略〉
原告 ＹＧＰリアルエステート株式会社
同代表者代表取締役 Ａ
同訴訟代理人弁護士 松田恭子
同 南謙太郎
同訴訟復代理人弁護士 岩永智士
同 前田堅豪
東京都豊島区〈以下省略〉
被告引受承継人 株式会社ファミリーマート
同代表者代表取締役 Ｂ
東京都豊島区〈以下省略〉
脱退被告 ユニー・ファミリーマート　ホールディングス株式会社（旧商号株式会社ファミリーマート）
同代表者代表取締役 Ｃ
上記両名訴訟代理人弁護士 遠藤隆

主文

１ 　原告が被告引受承継人に賃貸している別紙物件目録記載の建物部分の賃料が，平成２７年９月１日以降，月額３９２万円であることを確認する。
２ 　被告引受承継人は，原告に対し，２１６１万７１１５円及び別表「認容不足額」欄記載の各金員に対する同表「支払期」欄記載の日の翌日から支払済みまで年１割の割合による金員を支払え。
３ 　原告のその余の請求を棄却する。
４ 　訴訟費用は，これを５分し，その２を原告の負担とし，その余を被告引受承継人の負担とする。

事実及び理由

第１ 　請求
１ 　原告が被告引受承継人に賃貸している別紙物件目録記載の建物部分の賃料が，平成２７年９月１日以降，月額４２７万円であることを確認する。
２ 　被告引受承継人は，原告に対し，３５２６万７１１５円及び別表「請求不足額」欄記載の各金員に対する同表「支払期」欄記載の日の翌日から支払済みまで年１割の割合による金員を支払え。
第２ 　事案の概要
本件は，別紙物件目録記載の建物部分（以下「本件建物部分」という。）を脱退被告に賃貸していた原告が，脱退被告から本件建物部分の賃貸借に係る権利義務を承継した被告引受承継人（以下「被告引受人」という。）に対し，借地借家法３２条１項に基づく賃料増額請求の意思表示をした後の相当賃料額の確認を求めるとともに，同条２項ただし書に基づき，増額後の賃料の不足額及びこれに対する年１割の割合による支払期後の利息の支払を求める事案である。
１ 　前提事実（当事者間に争いのない事実並びに掲記証拠及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実）
(1) 　当事者等
原告は，不動産の売買及び賃貸借等を目的とする株式会社である。
脱退被告（旧商号株式会社ファミリーマート）は，食料品，衣料品，家庭用品，日用品雑貨等の販売，製造・加工等を目的として成立した株式会社であるところ，平成２８年９月１日，その目的を，フランチャイズシステムによるコンビニエンスストア等の経営及びコンサルタント事業等を営む会社等の株式又は持分を所有することにより，当該会社等の事業活動を支配又は管理することに変更したものである。
被告引受人は，コンビニエンスストアの経営等を目的とする株式会社であり，平成２８年９月１日，吸収分割により，脱退被告から下記(2)の賃貸借契約に係る権利義務を承継したものである。
なお，原告は平成２８年７月２１日に脱退被告を相手方として本件訴訟を提起し，同年８月５日に訴状副本が送達されたところ，当裁判所は，原告の申立てにより，平成２９年５月１０日，本件訴訟を被告引受人に引き受けさせる旨の決定をし，脱退被告は，同日，原告及び被告引受人の承諾を得て，本件訴訟から脱退した。
(2) 　賃貸借契約の締結等
ア　原告の完全親会社（以下「原告親会社」という。）は，平成１５年７月１日，本件建物部分を含む一棟建物の所有権を取得した。（甲１）
イ　原告親会社と脱退被告は，平成１６年５月２４日，原告親会社を賃貸人，脱退被告を賃借人として，本件建物部分につき，次の内容の賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結した。（甲２）
期間　平成１６年５月２４日から平成２６年６月２９日まで
賃料　月額３２１万０２４０円（坪単価３万３０００円）
賃料等の支払　翌月分の賃料等を毎月２５日（銀行休業日に当たる場合はその前日）に賃貸人の指定する銀行口座に振り込む方法により支払う。
ウ　本件賃貸借契約の賃貸人は，平成２１年９月２５日，原告に変更された。
(3) 　本件建物部分の利用状況
脱退被告は，本件賃貸借契約の締結後，本件建物部分のうち，２０５．５８平方メートル（６２．１９坪）分の区画において，「ａ店」の屋号でコンビニエンスストア（以下「本件コンビニ」という。）の営業を開始し，残りの１１６．００平方メートル（３５．０９坪）分の区画（以下「転貸区画」という。）を第三者に転貸した。
(4) 　賃料の改定
原告と脱退被告は，平成２２年４月２０日，「ａ店賃料改定に関する覚書」と題する書面（以下「本件２２年覚書」という。）を締結し，本件賃貸借契約につき，同年３月１日以降の賃料を月額３３６万５７１５円（以下「現行賃料」という。）とする旨合意した。（甲３）
なお，現行賃料は，本件コンビニの営業区画につき月額２２０万７７４５円（坪単価３万５５００円），転貸区画につき月額１１５万７９７０円（坪単価３万３０００円）として算定されたものである。
(5) 　賃貸借契約の自動更新
本件賃貸借契約は，約定に基づき，平成２６年６月３０日以降，２年間ごとに自動更新されている。（弁論の全趣旨）
(6) 　覚書の締結
原告と脱退被告は，本件賃貸借契約に関し，平成２７年１月２８日付け覚書（以下「本件２７年覚書」という。）を締結した。本件２７年覚書には，第３条（確認事項）として，次の各項が定められている（なお，条項中の「甲」は原告を，同「乙」は脱退被告を，同「原契約」は本件賃貸借契約を，「平成２２年４月２０日付覚書」は本件２２年覚書をそれぞれ指す。）。（乙３の１）
「　甲及び乙は，原契約第１１条第１項の定めにかかわらず，エキサイト株式会社及び株式会社ＭＢＥジャパンへの転貸について，甲が承諾しないことをお互いに異議なく確認した。
２ 　原契約第１１条第１項の定めにかかわらず，乙とフランチャイズ契約を締結した加盟者である伊藤忠リーテイルリンク株式会社への転貸につき，甲は承諾するものとする。
３ 　甲及び乙は，原契約に付随して甲乙間にて締結した以下の覚書及び差入書につき，平成２７年２月２４日付にて失効又は既に失効していることをお互いに異議なく確認する。
①平成１６年６月２９日付覚書
②平成１８年９月３０日付覚書
③平成１９年８月２３日付乙から甲への差入書
④平成２１年９月２８日付覚書
⑤平成２２年４月２０日付覚書
４ 　甲及び乙は，原契約に付随して甲乙間にて締結した以下の覚書は，有効に存続していることをお互いに異議なく確認する。
①平成２５年３月２９日付覚書
５ 　甲及び乙は，原契約第４条に定める賃料及び共益費については以下の通りであることを確認する。
〈表省略〉
６ 　省略
７ 　省略」
(7)　賃料増額請求
原告は，平成２７年５月２１日，脱退被告に対し，本件賃貸借契約につき，同年９月１日以降の賃料を月額４８６万４０００円（坪単価５万円）に増額する旨の意思表示を行った（以下，平成２７年９月１日時点を「本件価格時点」という。）。（甲５）
(8)　調停前置
原告は，平成２８年３月１４日，東京簡易裁判所において，脱退被告を相手方とする賃料増額請求調停を申し立てたが，同調停は，同年６月２８日，不成立により終了した。（甲８）
(9)　賃料の支払状況
脱退被告又は被告引受人は，本件建物部分の賃料として，平成２７年９月分から平成３０年１１月分まで，現行賃料である月額３３６万５７１５円を支払った。（弁論の全趣旨）
(10)　鑑定の実施
当裁判所は，原告及び被告引受人の各鑑定の申し出を採用し，鑑定人として不動産鑑定士Ｄを指定した上，現行賃料の直近合意時点を平成２２年３月１日とした場合と平成２７年１月２８日とした場合につき，それぞれ本件価格時点における本件賃貸借契約の適正賃料（継続賃料）に係る鑑定を実施した（以下「裁判所鑑定」という。）。
裁判所鑑定では，直近合意時点を平成２２年３月１日とした場合，月額支払賃料は３９２万円（月額実質賃料は３９５万円）であり，直近合意時点を平成２７年１月２８日とした場合，月額支払賃料は３９５万円（月額実質賃料は３９８万円）であると評価されている。（鑑定の結果）
２　争点
(1)　現行賃料の直近合意時点
(2)　本件価格時点（平成２７年９月１日時点）の本件建物部分の相当賃料額
３　争点に関する当事者の主張
(1)　争点(1)（現行賃料の直近合意時点）について
【原告の主張】
現行賃料の直近合意時点は，本件２２年覚書により現行賃料に改定された平成２２年３月１日である。
被告引受人は，本件２７年覚書の締結により現行賃料のまま据え置く旨の合意が成立した旨主張する。しかしながら，本件２７年覚書を締結した趣旨は，転貸区画の解消にあり，本件２７年覚書に本件建物部分の賃料が記載されたのは，本件２７年覚書３条３項⑤により本件２２年覚書が失効するため，本件賃貸借契約の賃料の記載がなくなることを防止する点にあるにすぎない。このような本件２７年覚書の趣旨及びその記載内容に加え，本件２７年覚書が締結される約８か月前に，それまで原告と脱退被告との間で進行していた賃料改定協議がいったん中断された経緯があること，本件２７年覚書の締結に係る原告の稟議書には，「本覚書については工事区分と転貸承認等について取り決めを行い経済条件については継続的に交渉を継続するものとする。」と記載されていること，本件２７年覚書の締結直後，原告の担当者から脱退被告の担当者に賃料改定協議の再開の連絡をし，賃料改定協議が再開されていることを考慮すれば，本件２７年覚書は，賃料額に影響し得る事項を含めた実質的な交渉を経て締結されたものとは到底いえず，原告と脱退被告との間で，現行賃料のまま据え置く旨の合意が成立したものではないことは明らかである。
【被告引受人の主張】
現行賃料の直近合意時点は，本件２７年覚書により現行賃料のまま据え置く旨の合意が成立した平成２７年１月２８日である。
すなわち，原告は，脱退被告に対し，平成２６年２月６日付け書面により，同年６月１日以降の賃料を月額４８６万４０００円（坪単価５万円）に増額する旨の意思表示をした。脱退被告は，当時，転貸区画の後継転借人を探しつつ，当該区画を本件コンビニの店舗として使用することも検討し，本件コンビニの改装計画を立てていた。そのため，脱退被告は，上記原告による賃料増額の意思表示を受け，原告との間で，十数回にわたり賃料改定に関する交渉を行うとともに，後継転借人や店舗改装等に関する打ち合わせを行った。そうした中，脱退被告の担当者は，原告の担当者から，平成２６年１２月９日付け電子メールにおいて，本件２７年覚書と同一内容の案文を送付されたため，原告の担当者に電話をかけ，本件建物部分の賃料を据え置く趣旨であるか確認したところ，「次の改定期（平成２８年５月）まではこの額でよい。次の改定期には協議に応じてほしい。」旨の回答を得た。脱退被告の担当者は，賃料を据え置くことに異存がなかったため，原告の担当者の申入れを承諾し，脱退被告の社内決裁手続を経て，本件２７年覚書の締結に至ったものである。こうした経緯に加え，本件２７年覚書には，本件２２年覚書と同様の形式によって，本件建物部分の賃料が具体的な金額をもって表記されていること，本件２２年覚書は本件２７年覚書３条３項⑤により失効する旨定められていることも考慮すれば，原告と脱退被告との間で本件２７年覚書が締結され，これにより，本件建物部分の賃料を現行賃料のまま据え置く旨の合意が成立したというべきである。
(2)　争点(2)（本件建物部分の相当賃料額）について
【原告の主張】
ア　原告が一般財団法人日本不動産研究所に依頼して行われた私的鑑定（以下「原告鑑定」という。）によれば，現行賃料の直近合意時点を平成２２年３月１日とした場合，平成２７年１１月１日時点における本件賃貸借契約の継続月額支払賃料は，４２７万円（継続月額実質賃料は４３６万円）と評価されている。
そして，比重賃料の算定の基礎となる賃貸事例の賃料水準は，横ばいで推移していること，収益賃料の算定の基礎となる売上高データは，平成２７年８月までであることからすれば，新規賃料の査定は，同年９月１日時点と同年１１月１日時点で変動はない。また，差額配分法の主たる考慮要素である大規模オフィスの供給状況に顕著な変動はないこと，スライド法の考慮要素である転貸区画の自営化という事情やコンビニエンスストア市場の実態に顕著な変動はないことからすれば，継続賃料の査定は，同年９月１日時点と同年１１月１日時点で変動はない。そうすると，原告鑑定の結果は，本件価格時点においても規範性を有するというべきである。
よって，本件価格時点の本件建物部分の相当賃料額は，４２７万円とするのが適正である。
イ　裁判所鑑定について
裁判所鑑定は，収益分析法における負担賃料割合に関し，「対象不動産と類似性の高い店舗の実績データを参考に１０％と査定した。」としている。しかし，類似性の高い店舗の実績データの記載がない上，当該割合を１０％という低水準にとどめている点に鑑みると，本件が大規模オフィス内のコンビニエンスストアの事例であるという特殊性が反映されているとはいい難い。
また，裁判所鑑定は，スライド法における変動率につき，〈a〉消費者物価指数・総合・東京都区部，〈b〉企業向けサービス価格指数・店舗賃貸（全国），〈c〉企業向けサービス価格指数・事務所賃貸（東京圏），〈d〉名目ＧＤＰ，〈e〉基準値・渋谷５－１１の基準価格，〈f〉建設工事費デフレーター・非住宅・ＲＣ造といった６つの指数を用いて，プラス０．９％と査定している。しかし，これらの指数は，いずれも市況や業界一般の動向を反映した極めてマクロ的な指標にとどまり，本件建物部分の性格を反映した数値ではないため，上記本件の特殊性を反映したものとはいい難い。
したがって，裁判所鑑定は，被告引受人に有利な査定結果となっているというべきである。
【被告引受人の主張】
ア　原告の主張は争う。そもそも，現行賃料の直近合意時点は，前記(1)【被告引受人の主張】のとおり，平成２７年１月２８日であり，本件価格時点である同年９月１日まで約７か月の期間しかない。かかる短期間に経済事情等の激変は見られない上，各種経済指標の変動率も０．９％とわずかなものにとどまる。そうすると，本件価格時点において，現行賃料が事情変更により不相当になったとはいえないから，原告は賃料増額請求権を有しない。
なお，脱退被告が株式会社緒方不動産鑑定事務所に依頼して行われた私的鑑定によれば，現行賃料の直近合意時点を平成２７年１月２８日とした場合，本件価格時点における本件賃貸借契約の継続月額支払賃料は，３３９万円（継続月額実質賃料は３４２万円）と評価されている。
他方，原告鑑定は，現行賃料の直近合意時点を平成２２年３月１日としており，その前提に誤りがある。その点を措くとしても，原告鑑定は，差額配分法，スライド法及び利回り法において採用されている事例や試算賃料の妥当性について，種々の疑義があること，本件コンビニは，出店場所が大型事務所ビル内であることを除き，通常のコンビニエンスストアと異なることはないため，原告鑑定が誇張するほどの特殊性はないこと等に照らし，原告鑑定の結果を採用することはできない。
イ　裁判所鑑定について
裁判所鑑定は，現行賃料の直近合意時点を平成２７年１月２８日とした場合につき，差額配分法の算定に誤りがある上，利回り法の算定にも誤りがある。
第３ 　争点に対する判断
１ 　争点(1)（現行賃料の直近合意時点）について
(1) 　認定事実
前記前提事実，証拠（甲４，５，９，１４ないし１６，乙１，２，３の１，７，証人Ｅ，証人Ｆ）及び弁論の全趣旨によれば，以下の各事実が認められる。
ア　脱退被告は，本件賃貸借契約の締結後，転貸区画を株式会社ビープラネット及びエキサイト株式会社に転貸した。
株式会社ビープラネット及びその後継転借人である株式会社ダイアンサービスは，転貸区画の一部において，「ｂ店」の屋号でいわゆるビジネスコンビニを営業していたが，同店は平成２５年１０月に閉店した。
他方，エキサイト株式会社は，転貸区画の一部において，「ｃ店」の屋号でインターネットカフェを営業し，その後継転借人である株式会社ＣＣＣは，「ｄ店」の屋号でＣＤレンタル店を営業していたが，同店は平成２２年９月に閉店し，その後，当該区画は本件コンビニの倉庫として使用された。
イ　原告と脱退被告は，平成２６年２月頃から，①転貸区画の利用方法（リーシング），②本件コンビニの改装の時期及び内容，③本件賃貸借契約の賃料の増額改定について，並行して協議を重ねた。なお，原告側の主な担当者は，Ｅ（以下「原告担当者Ｅ」という。）及びＧであり，脱退被告側の主な担当者は，Ｈ（以下「被告担当者Ｈ」という。）及びＦ（以下「被告担当者Ｆ」という。）であった。
ウ　原告は，本件コンビニの売上げが伸びており，現行賃料が不相当に低廉になっていると考え，脱退被告に対し，平成２６年２月６日付け書面を送付し，本件賃貸借契約につき，同年６月１日以降の賃料を月額４８６万４０００円（坪単価５万円）に増額するよう求めた。これに対し，脱退被告は，同月２０日，本件コンビニの売上げ増は営業努力によるものであること，恵比寿地区の不動産価格の上昇を前提としても，継続賃料を４５％近く増額する程度に至っていないこと等を理由として，賃料の大幅な増額には応じられない旨回答した。
エ　脱退被告は，原告に対し，平成２６年４月２３日，本件賃貸借契約の賃料に関し，転貸区画の賃料分を本件コンビニの営業区画の賃料分と同程度に増額することを検討する旨約束したものの，同年５月１３日，転貸区画につき十分な転貸料を得ていないことや後継転借人の見通しが立っていないことを理由として，現行賃料に据え置く旨の回答をした。
オ　原告と脱退被告は，平成２６年５月２０日，原告の提案により，賃料の改定交渉（上記イ③）を後回しとし，転貸区画の利用方法（同①）並びに本件コンビニの改装等（同②）の協議を先行させる旨合意した。
カ　協議の結果，原告と脱退被告は，平成２６年１１月頃には，転貸区画を含め本件建物部分の全体を本件コンビニの店舗として利用することで合意するに至った。
そして，同年１２月頃から平成２７年１月頃にかけて，本件建物部分において改装工事が実施され，脱退被告は，平成２７年２月２５日，本件建物部分の全体で本件コンビニの営業を開始した。
キ　原告担当者Ｅは，平成２６年１２月９日，被告担当者Ｈに対し，本件２７年覚書と同一内容の案文（ＰＤＦファイル）を添付した電子メールを送付した。
ク　原告担当者Ｅは，平成２７年１月１８日，本件２７年覚書の締結に関する社内稟議書を作成した。同稟議書の「内容等」欄には，経緯として，「既存契約ではａ店部分と転貸部分で賃料単価を別設定しており，今回全てがａ店になるため，あわせて賃料条件の交渉を実施していたが，現段階では未だ先方と条件が折り合っていないことから，本覚書については工事区分と転貸承認等について取り決めを行い　経済条件については継続的に交渉を継続するものとする。」との記載がある。
上記稟議書は同月２８日に決裁され，原告担当者Ｅは，同月２９日，脱退被告に対し，原告の押印がある本件２７年覚書を交付した。
ケ　被告担当者Ｆは，平成２７年２月５日，本件２７年覚書の作成に関する社内決裁書を作成した。同決裁書には，「再三，交渉を行った結果，「ａ店」として全区画利用し，外部テナントは入居させないことで賃料は現状維持の承諾を得る。」との記載がある。
上記決裁書は同月２４日に決裁され，脱退被告の押印がある本件２７年覚書は，同年３月１１日，原告に返送された。
コ　原告担当者Ｅは，平成２７年３月１１日，被告担当者Ｆ及び被告担当者Ｈに対し，「さて，昨日お電話頂戴しておりました件，確かに覚書，手元に届きました。ありがとうございます。これにて一旦，契約関係の整理は終わっております。また，売上推移も見ておりますが順調なのかと存じます。家賃交渉については改めてお伺いさせて頂くかと思いますので（会いたくないでしょうけど・・・）引き続き，よろしくお願いいたします。」などと記載した電子メールを送信した。
サ　その後，原告と脱退被告は，本件賃貸借契約の賃料改定に関する交渉を行った。交渉の状況は次のとおりである。
（ア）　平成２７年４月２０日の交渉において，原告は，本件コンビニの売上げデータをまとめた書面を交付し，現行賃料の見直し協議を要請した。
（イ）　同年５月２１日の交渉において，原告は，本件賃貸借契約の賃料を平成２７年９月１日から月額４８６万４０００円（坪単価５万円）に増額する旨提案した。
（ウ）　同年７月７日の交渉において，脱退被告は，現行賃料を１年間据え置き，売上げの推移を見て改めて協議する旨提案したが，原告は，現行賃料の据え置きを拒否するとともに，本格的な賃料改定協議をする前に５％から１０％の賃料増額が可能か否かについての回答を求めた。
（エ）　同年８月１１日の交渉において，脱退被告は，坪単価３万３０００円から３万５５００円に増額することは可能であるが，翌年の増額に応じることはできない旨回答し，原告は，当該回答には承服できないとした。
（オ）　同年８月２７日の交渉において，原告は，坪単価４万円とすること，本件コンビニにおける月額売上げが４０００万円を超えた場合には，その超えた部分につき歩合賃料として１０％相当額とすることを要請した。
（カ）　同年９月８日の交渉において，脱退被告は，転貸区画の賃料分を坪単価３万５５００円とする旨要請したが，原告は，今後，賃料鑑定を実施し，それをもとに協議する旨回答した。
（キ）　同年１１月２５日の交渉において，原告は，原告鑑定の結果，継続月額支払賃料が４２７万円であった旨説明したが，脱退被告は，１０％を超える増額は受け入れられない旨回答した。
（ク）　平成２８年２月１日の交渉において，脱退被告は，地価が上昇しており，賃料の増額に応じざるを得ないと考えているが，原告の提案については根拠が不明なため判断できない旨回答した。原告は，原告鑑定を提示した上，それを踏まえて脱退被告において検討するよう求めた。
（ケ）　同年３月２日の交渉において，脱退被告は，原告鑑定を社内決裁にかけることが難しいため，原告鑑定に関する考えの提示を控える旨回答した。
(2) 　検討
ア　認定事実イないしオのとおり，原告と脱退被告は，平成２６年２月頃から，①転貸区画の利用方法，②本件コンビニの改装の時期及び内容，③本件賃貸借契約の賃料の増額改定について，並行して協議を重ねてきたが，同年５月２０日，賃料の改定交渉（③）を後回しとし，転貸区画の利用方法（①）及び本件コンビニの改装等（②）に関する協議を先行させる旨合意している。そのような合意に至った理由は，賃料改定に関する協議が難航したため，これに引きずられて転貸区画や本件コンビニの改装等に関する協議が停滞することを避けるとともに，原告としては，脱退被告において転貸区画から収益を上げられるようになれば，賃料の改定交渉も進展すると期待した点にあるものと認められる。こうした合意の趣旨や経緯に照らせば，原告と脱退被告との間で，転貸区画の利用方法や本件コンビニの改装等に関する協議が整った後，賃料の改定交渉の再開が予定されていたものと考えるのが相当である。しかしながら，本件２７年覚書の締結に至るまで，原告と脱退被告との間で賃料の改定に関する実質的な協議が行われた形跡はない。したがって，本件２７年覚書は，賃料の改定に関する協議結果を反映したものと見ることはできない。
次に，原告担当者Ｅが作成した本件２７年覚書の締結に係る社内稟議書についてみると，その記載内容は認定事実クのとおりであり，脱退被告との間で本件賃貸借契約の賃料の改定交渉の折り合いがついていないこと，本件２７年覚書において，本件コンビニの改装工事の区分や転貸区画の承認等に関する取り決めを行うこと，賃料の改定については交渉を継続することを前提としている。したがって，原告において，本件２７年覚書の締結により本件賃貸借契約の賃料を現行賃料のまま据え置く旨の合意を成立させる意思がなかったことは明らかといえる。
他方，被告担当者Ｆは，転貸区画の利用方法や本件コンビニの改装等に関する協議が整った後，賃料の改定交渉が再開するものと認識していたところ，原告担当者Ｅから平成２６年１２月９日に送られてきた本件２７年覚書の案文は賃料を据え置く趣旨と理解されたため，驚いたというのである（乙７，証人Ｆ）。そうすると，脱退被告の立場からしても，原告から賃料を据え置く旨の提案がなされることは，これまでの交渉経緯や賃料の改定交渉を後回しにした趣旨にそぐわないものとして受け止められていたと認められる。
また，認定事実サのとおり，本件２７年覚書の締結の１か月余り後より，原告と脱退被告との間で，賃料改定に関する交渉が行われてきたところ，その交渉の中で，脱退被告が本件２７年覚書の締結を理由として賃料の増額を拒否した形跡は見当たらない。
以上の諸事情を総合的に考慮すれば，本件２７年覚書の締結により本件建物部分の賃料を現行賃料のまま据え置く旨の合意が成立したと認めることはできない。
イ　この点，被告引受人は，被告担当者Ｆが，原告から本件２７年覚書の案文の送付を受けた後，原告担当者Ｅに電話をかけ，本件建物部分の賃料を据え置く趣旨であるか確認したところ，次の改定期まで現行賃料でよいとの回答を得た旨主張し，被告担当者Ｆの証人尋問の結果中及び同人の陳述書中には，これに沿う供述部分がある。しかしながら，原告担当者Ｅが作成した本件２７年覚書の締結に係る社内稟議書の記載内容は，認定事実クのとおり，賃料の改定交渉を継続することを前提としていたものであるから，原告担当者Ｅにおいて，被告担当者Ｆの供述するような回答をするとは考え難い。現に，原告担当者Ｅは，認定事実コのとおり，脱退被告から決裁済みの本件２７年覚書の返送を受けた際，被告担当者Ｆに対して電子メールを送信し，本件２７年覚書が手元に届いた旨連絡するとともに，賃料の改定交渉に関して改めて尋ねる旨連絡している。したがって，上記被告担当者Ｆの供述部分は信用することができず，これに依拠した上記被告引受人の主張も採用できない。
また，被告引受人は，本件２７年覚書３条３項⑤において，本件２２年覚書が失効する旨定められていること等から，本件２７年覚書によって現行賃料のまま据え置く旨の合意が成立した旨主張する。しかしながら，原告担当者Ｅは，証人尋問において，本件２７年覚書３条３項の趣旨につき，従前の取り決めは，本件建物部分が本件コンビニの営業区画と転貸区画とに分けられることを前提としたものであったところ，協議の結果，本件建物部分の全体を本件コンビニの店舗として利用することになったため，転貸区画を解消する目的で従前の取り決めを失効させることとした旨説明している。前提事実(4)のとおり，現行賃料は，本件コンビニの営業区画につき月額２２０万７７４５円，転貸区画につき月額１１５万７９７０円として算定されたものであること，協議の結果，本件建物部分の全体を本件コンビニの店舗として利用することになったことに照らせば，上記原告担当者Ｅの説明はあながち不合理とはいい難い。したがって，本件２７年覚書３条３項をもって，現行賃料のまま据え置く旨の合意が成立したと解釈するのは相当ではなく，上記被告引受人の主張は採用できない。
(3) 　小括
以上検討したところによれば，現行賃料の直近合意時点は，平成２２年覚書により現行賃料に改定された平成２２年３月１日とするのが相当である。
２ 　争点(2)（本件建物部分の相当賃料額）について
裁判所鑑定は，現行賃料の直近合意時点が平成２２年３月１日であるとした場合につき，差額配分法による試算賃料を３９２万円，利回り法による試算賃料を４４３万円，スライド法による試算賃料を３５４万円とした上，賃料収入による賃貸人の投資採算性及びコンビニエンスストア経営に基づく賃借人の家賃負担能力の双方の観点から検討を加え，市場の実勢を反映した正常実質賃料の水準も十分念頭に置き，現行賃料とのかい離による不均衡是正の意味合いを有する差額配分法による試算賃料が他の手法による試算賃料よりも相対的に説得力を有しているものとして，差額配分法による試算賃料を重視し，他の手法による試算賃料の特徴に応じたウェイト付けに基づいて比較考量等した結果，本件価格時点の適正継続賃料を３９２万円であると算定している。その算定内容は，原告の指摘する諸点（前記第２の３(2)【原告の主張】イ）を踏まえても，合理的かつ妥当なものであるといえるから，裁判所鑑定の結果は十分採用するに足りる。
そうすると，前記前提事実，裁判所鑑定の結果及び弁論の全趣旨に照らし，本件建物部分の現行賃料は，経済事情の変動等により不相当なものとなるに至っており，本件価格時点（平成２７年９月１日時点）におけるその相当賃料額は，月額３９２万円であると認めるのが相当である。
第４ 　結論
原告の請求のうち，本件建物部分の賃料額の確認請求は，平成２７年９月１日以降，月額３９２万円であることの確認を求める限度で理由がある。また，原告の請求のうち，増額後の賃料の不足額等の支払請求は，別表「認容不足額」欄記載の各金員（３９２万円から現行賃料３３６万５７１５円を控除した額）の合計額である２１６１万７１１５円及び同各金員に対する同表「支払期」欄記載の日の翌日から支払済みまで年１割の割合による利息の支払を求める限度で理由がある。原告の請求のその余は理由がない。
よって，訴訟費用の負担について民訴法６４条本文，６１条を適用し，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第２６部
（裁判官　森田淳）

別表
〈表省略〉

〈以下省略〉

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