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判例リスト「完全成果報酬|完全成功報酬 営業代行会社」(68)平成28年11月 2日 東京地裁 平27(ワ)25617号 報酬請求事件

判例リスト「完全成果報酬|完全成功報酬 営業代行会社」(68)平成28年11月 2日 東京地裁 平27(ワ)25617号 報酬請求事件

裁判年月日  平成28年11月 2日  裁判所名  東京地裁  裁判区分  判決
事件番号  平27(ワ)25617号
事件名  報酬請求事件
裁判結果  主位的請求棄却、予備的請求一部認容  文献番号  2016WLJPCA11028005

要旨
◆原告会社が、被告との間で、被告所有の本件土地建物の買主を探すとともに、売買が円滑に進むよう被告に助言し、本件土地建物の売買契約が成立した場合には被告が原告会社に成功報酬として同売買契約に係る売却代金の3パーセントを支払う旨の本件コンサルティング契約が成立した上、被告に本件土地建物の買主を紹介して助言した結果、売買契約が成立したと主張して、被告に対し、主位的に、報酬残金全額等の支払を求め、予備的に、同報酬残金のうち、既に期限が到来した金員等の支払を求めるとともに、未だ期限が到来していない金員について将来の給付を求めた事案において、本件コンサルティング契約の成立及びこれに係る原告会社の業務遂行を認めるなどした上で、信頼関係が失われたことにより被告は期限の利益を喪失したとは認められないとして、主位的請求を棄却する一方、返済期日が休日等である場合には翌営業日を返済期日とする旨の黙示の合意があったと認めて、弁済期及び弁済期の翌日を認定するなどし、予備的請求を一部認容した事例

参照条文
民法648条
民法656条

裁判年月日  平成28年11月 2日  裁判所名  東京地裁  裁判区分  判決
事件番号  平27(ワ)25617号
事件名  報酬請求事件
裁判結果  主位的請求棄却、予備的請求一部認容  文献番号  2016WLJPCA11028005

東京都新宿区〈以下省略〉
原告 株式会社X
同代表者代表取締役 A
同訴訟代理人弁護士 只野靖
東京都千代田区〈以下省略〉
被告 Y
同訴訟代理人弁護士 江口公一

 

 

主文

1  原告の主位的請求を棄却する。
2  被告は,原告に対し,367万2000円及びうち別紙附帯請求目録2「弁済金」欄記載の各金員に対する同目録「弁済期の翌日」欄記載の各日から各支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
3  被告は,原告に対し,別紙将来請求目録2「弁済期」欄記載の各日が到来したときは,同目録「弁済金」欄記載の各金員及びこれに対する同目録「弁済期の翌日」欄記載の各日から各支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
4  原告のその余の予備的請求を棄却する。
5  訴訟費用は被告の負担とする。
6  この判決は,第2項及び第3項に限り,仮に執行することができる。

 

事実及び理由

第1  請求
(主位的請求)
被告は,原告に対し,980万円及びうち21万6000円に対する平成27年4月6日から,うち21万6000円に対する同年5月6日から,うち21万6000円に対する同年6月6日から,うち21万6000円に対する同年7月6日から,うち21万6000円に対する同年8月6日から,うち21万6000円に対する同年9月6日から,うち850万円に対する同年10月6日から,各支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
(予備的請求)
1  被告は,原告に対し,367万2000円及びうち別紙附帯請求目録1「弁済金」欄記載の各金員に対する同目録「弁済期の翌日」欄記載の各日から各支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
2  被告は,原告に対し,別紙将来請求目録1「弁済期」欄記載の各日が到来したときは,同目録「弁済金」欄記載の各金員及びこれに対する同目録「弁済期の翌日」欄記載の各日から各支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
第2  事案の概要
本件は,原告が,別紙物件目録記載1の土地(以下「本件土地」という。)及び同目録記載2の建物(以下「aビル」といい,本件土地と併せて「本件各不動産」という。)に係る売買契約(以下「本件売買契約」という。)に関し,原告が買主を探し,被告に対して売買が円滑に進むよう助言し,本件売買契約が成立した場合には,被告が原告に対して成功報酬として本件売買契約に係る売却代金の3パーセントを支払う旨のコンサルティング契約(以下「本件コンサルティング契約」という。)が成立し,原告は,被告に対して本件各不動産の買主として株式会社b(以下「b社」という。)を紹介して助言した結果本件売買契約が成立したと主張して,被告に対し,主位的に,本件コンサルティング契約に係る報酬残金である980万円及びこれに対する遅延損害金を直ちに支払うよう求め,予備的に,980万円のうち既に期限が到来した367万2000円及びこれに対する遅延損害金について直ちに支払うよう求め,未だ期限が到来していない612万8000円については将来の給付を求める事案である。
1  前提事実(当事者間に争いのない事実並びに後掲の各証拠及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実)
(1)  当事者
ア 原告は,企業財務等に関するコンサルティング業務等を目的とする会社である。原告は,宅地建物取引業法(以下「宅建業法」という。)第3条1項の免許及び同法第16条3項の国土交通大臣の登録(以下併せて「宅建業登録等」という。)を有していない。
イ 被告は,印刷業等を目的とする有限会社c(以下「c社」という。)の代表取締役である。
(2)  被告は,平成19年2月6日,相続によりaビルの所有権を取得した。aビルは,当時,借地上建物であって,容積率が超過したいわゆる違法建築であった。本件土地はaビルの底地であり,当時,その所有者は東京都であった。(甲2,3,弁論の全趣旨)
(3)  被告は,平成26年8月20日,東京都との間の売買により,本件土地の所有権を取得した。(甲3,6)
(4)  被告は,平成27年2月26日,b社との間で,本件各不動産を5億6000万円で売り渡し,b社がこれを買い受ける旨の売買契約(本件売買契約)を締結した。(甲9)
(5) 被告は,平成27年3月12日,原告に対し,本件売買契約について原告が被告に対してb社を紹介したことによる仲介手数料との名目で,本件売買契約に係る売買代金5億6000万円の3パーセント相当額である1680万円を,次のとおり分割して支払う旨の合意(以下,本件コンサルティング契約のうちの報酬合意部分を「本件報酬合意」という。)をした(なお,本件報酬合意に係る覚書(甲11)には分割金支払の終期及びその金額について具体的な定めがないが,下記アを支払った後の残金が980万円であるとされ,その分割支払の始期が平成27年4月5日で各回の分割金の支払額が20万円(消費税別。よって,消費税込みでは21万6000円となる。)と定められていることからすれば,原告及び被告は,分割金の支払方法について後記イ及びウのとおりとする旨の合意をしたものと認められる。)。(甲11)
ア 平成27年3月20日限り,700万円
イ 同年4月から平成30年12日まで,毎月5日限り21万6000円
ウ 平成31年1月5日限り,8万円
(6)  被告は,原告に対し,平成27年3月19日,本件報酬合意に基づき,上記(5)アの700万円を支払った。
2  争点
(1)  本件コンサルティング契約の成否及びこれに係る原告の業務遂行の有無
(2)  本件報酬合意に係る被告の錯誤の有無
(3)  本件報酬合意に係る公序良俗違反を基礎づける事由の有無
3  争点に関する当事者の主張
(1)  本件コンサルティング契約の成否及びこれに係る原告の業務遂行の有無
【原告】
原告は,平成26年10月頃,被告との間で,被告が原告に対してb社との間で本件各不動産に係る売却交渉を委任し,売買契約が成立した場合には,成功報酬として売却代金の3パーセントを支払う旨の本件コンサルティング契約を締結した。
なお,被告は,原告が宅地建物取引業者(以下「宅建業者」という。)の報酬として本件報酬合意に係る報酬の支払を求めた旨主張するが,原告は,被告に対し,自らを宅建業者である旨説明したことはなく,本件報酬合意に係る報酬は宅建業者としての報酬である旨を述べたこともない。
【被告】
不知。
被告は,原告との間で本件コンサルティング契約を締結したことはなく,また,b社との間で本件各不動産売却に係る交渉を行っていたのは被告自身であって,原告はその伝達をしていたにすぎず,何らその主張に係る業務を行っていない。被告は,本件売買契約締結後,被告から宅建業者としての売買代金の3パーセントを報酬として支払うよう求められ,本件報酬合意をしたにすぎない。しかしながら,原告は,宅建業登録等を有しておらず,宅建業者として報酬を請求することはできない。
(2)  本件報酬合意に係る被告の錯誤の有無
【被告】
被告は,原告が宅建業者ではなかったにもかかわらず宅建業者であると誤信し,報酬として,宅建業法の上限額である本件売買契約に係る売買代金5億6000万円の3パーセント相当額を支払う旨の本件報酬合意をしたのであり,原告が宅建業者でなければ本件報酬合意を締結しなかった。そうすると,被告の内心と表示との間に不一致があり,これが法律行為の要素に当たるから錯誤に当たる。
よって,本件報酬合意は錯誤により無効である。
【原告】
否認し,又は争う。
原告は,被告に対し,原告が宅建業者である旨の説明をしたこともないし,本件報酬合意に係る報酬が宅建業法上認められた報酬額である旨を説明したこともない。
(3)  本件報酬合意に係る公序良俗違反を基礎づける事由の有無
【被告】
前記(2)のとおり,原告は,被告との間で,宅建業者ではないにもかかわらず,宅建業法に基づく報酬を受ける旨の本件報酬合意を締結した。よって,本件報酬合意は公序良俗に違反し,無効である。
【原告】
否認し,又は争う。
第3  当裁判所の判断
当裁判所は,原告の主位的請求は理由がないが,予備的請求は主文第2項及び第3項の限度で理由があるものと判断する。その理由は以下のとおりである。
1  認定事実
前提事実に加えて,後掲の各証拠及び弁論の全趣旨により認められる事実は,以下のとおりである(以下,全体について甲16,原告代表者A)。
(1)  原告は,平成26年4月25日,被告を紹介された。被告は,aビルを担保として,本件土地を購入するための資金及びaビルに設定された抵当権の被担保債権に対する弁済費用等として4億円を調達したいとのことであった。
(2) 被告は,平成26年4月当時,aビルを,1階から6階まではd株式会社(以下「d社」という。)に対して一括して賃貸し(甲4),7階の一部をc社の事務所,8階をc社の倉庫,9階を被告の兄の自宅,10階を被告の自宅として使用していた。
(3) 原告は,被告に対する融資元としてe証券株式会社(以下「e証券」という。)を紹介することとし,平成26年5月12日,e証券の担当者とともに被告と面談した。被告は,面談の席上,e証券及び原告に対し,① 将来的にはaビルを売却することを考えているが,借地のままでは売却交渉が不利になることから,東京都に対し,本件土地を買い取りたい旨申し入れていること,② しかしながら,aビルが容積率違反の違法建築であることから,aビルを担保として都市銀行から本件土地の購入資金について融資を受けることは困難であること,③ 融資希望額は4億2000万円で,金利は年4.5パーセントくらいを希望することを伝えた。
(4)  被告は,平成26年8月20日,e証券から,4億2000万円を年利8パーセントで借り受け,aビルに設定された抵当権に係る被担保債権を弁済し,抵当権を全て抹消するとともに,東京都から本件土地を6275万2267円で購入した。(甲2,5,6)
(5)  被告は,上記(4)のとおり本件土地を購入することができたが,e証券からの借入が年利8パーセントであったことから,原告に対し,さらに有利な条件で借り換えできるように相談に乗って欲しいと依頼した。そこで,原告と被告は,平成26年8月27日,金融機関や投資家等から借入れや投資等の資金導入が実行された場合には,被告は原告に対してその手数料として融資額等の2.5パーセントを支払う旨の合意をした(甲13)。
(6)  原告は,被告に対し,上記(5)の借り換えによる資金調達は困難である旨を繰り返し伝えていたところ,被告は,最終的に借り換えができない場合には本件各不動産を売却することもやむを得ないが,その場合には最低でも6億円は確保し,被告,被告の兄及びc社が使用している面積は引き続き賃借し続けるようにしたいので,原告に相談に乗って欲しいと希望した。そこで,原告は,被告に対し,本件各不動産を売却することについてもコンサルティング業務を行うこととしたが,このとき,具体的な報酬額又は報酬の算定方法については取り決めしなかった。
(7)  原告は,前記(5)の合意に基づき,e証券に代わる新たな融資元を探したが,e証券よりも有利な融資元は見つからなかった。そこで,原告は,被告に対し,本件各不動産の売却先としてb社を紹介することとした。
(8) 原告,被告及びb社の会長であるB(以下「B」という。)は,平成26年9月25日,杉並区高円寺の小料理屋で面談した。このとき,Bは,被告に対し,本件各不動産を購入する条件として,aビルのうち被告が使用している部分は引き続き賃貸することとしても構わないこと,代金を4億5000万円とすることに加えて,b社が保有する価格が7000万円程度の不動産(収益物件)を被告に対して譲り渡すこと,などの提案をしたが,被告は,その場では諾否を明らかにしなかった。なお,被告は,本件売買契約成立まで,単独でb社と交渉したことはなく,被告と相談の上,原告がb社との間で交渉を行っていた(被告本人)。
(9)  被告は,平成26年9月26日,原告に対し,第一希望は融資の借り換えを受けることであって引き続きその方向で動いて欲しいこと,b社に対する本件各不動産の売却交渉を進めることは少し待って欲しいこと,という希望を伝えた。
(10)  被告は,原告以外のコンサルタントにもe証券からの融資の借り換えや本件各不動産の売却について相談をしていたところ,平成26年10月中旬頃には,b社に対して本件各不動産の売却交渉を進めるとの意思を固め,原告に対し,売買代金を5億3000万円とすること,収益物件は不要であることを伝えた。
(11)  原告は,平成26年11月頃までに,被告との間で,① 原告は,被告に対し,本件各不動産について買主としてb社を紹介し,② b社との間で売却交渉が成就した場合には,被告は,原告に対し,成功報酬として売却代金の3パーセントを支払う旨の口頭の合意をした。
(12)  原告は,平成26年11月1日,Bと面談し,前記(10)の被告の希望を伝えた。
(13)  原告,被告,B及びb社の関係者は,平成26年11月12日,aビルにおいて面談した。b社は,被告に対し,本件売買契約の前提として,d社との間の賃貸借契約を解約すること,d社に対する保証金及び修繕積立金は被告が負担すること,d社との間の賃貸借契約が解約された後,本件各不動産の売却交渉を開始すること等の条件を提示した。被告は,原告に対し,d社との間の賃貸借契約を先に解約し,その後b社との間の売却がまとまらなかった場合,被告の家賃収入がなくなってしまうこと,b社が提示した買取金額(4億5000万円+7000万円相当の収益物件)が低すぎることから,b社との売却交渉を断って欲しいと希望した。しかしながら,原告は,b社以外の買主を探すことが困難であったことから,被告に対し,b社に対する返事をいったん留保するようアドバイスし,被告は,原告のアドバイスを受け入れて,いったん返事を留保することとした。
(14)  原告は,その後,被告の希望条件(売買代金6億円以上,aビルのうち被告が現状使用している部分は売却後も引き続き賃借して使用する。)にかなう買主候補を探したが,この条件に合う買主が現れなかった。そこで,被告は,本件各不動産をb社に売却することとし,原告に対し,少しでも有利な条件で契約できるようして欲しいと依頼した。
(15)  原告は,b社と交渉し,① 売買代金を5億6000万円とする,② d社との間の賃貸借契約の解約は被告が行う,③ d社への保証金はb社が負担する,④ 修繕立替金は被告が負担する,⑤ aビルの売却後,引き続き被告がその使用部分を賃借する(リースバック)場合の賃料は1か月150万円とすること,との条件を引き出すことができた。
(16)  被告は,平成27年2月16日,b社と本件各不動産の売却について交渉したが,被告が上記(15)⑤のリースバックする際の賃料をさらに減額するよう求めるとともに,②のd社との間の賃貸借契約の解約及び④の修繕積立金の負担について難色を示したことから,交渉はいったん決裂した。
(17)  原告は,その後,b社と再度交渉し,① 売買代金を5億6000万円とする,② d社との間の賃貸借契約の解約は行わない(売買契約成立後,b社において行う。),③ d社への保証金はb社が負担する,④ 修繕立替金はb社が負担する,⑤ aビルの売却後,引き続き被告がその使用部分を賃借する(リースバック)賃料は1か月100万円とすること,との被告に有利な条件を引き出すことができた。
(18)  被告とb社は,平成27年2月26日,売買代金を5億6000万円として本件売買契約を締結するとともに,aビルのうち被告が使用していた部分の賃料を月額100万円とする定期建物賃貸借契約を締結した。(甲9,10)
(19)  被告は,平成27年3月12日,原告との間で本件報酬合意をしたが,これに係る覚書(甲11)の案文は被告の従業員が作成したものであった。(被告本人)
2  争点(1)(本件コンサルティング契約の成否及びこれに係る原告の業務遂行の有無)について
前記1のとおり,原告は,被告との間で,平成26年11月頃までに,本件コンサルティング契約について報酬額又はその算定方法について具体的な取り決めをせずに口頭の合意をし(認定事実(11)),これにしたがってb社との間で本件各不動産の売却交渉をし,コンサルティング業務を行ったものと認められる。(同(7)ないし(10),(12)ないし(17))
これに対し,被告は,原告との間で本件コンサルティング契約が成立しておらず,原告はこれに係る業務を行っておらず,b社との間で本件各不動産の売却交渉を行ったのは被告である旨主張する。しかしながら,被告は単独でb社と交渉したことがないこと(認定事実(8)),aビルは違法建築であって(前提事実(2))その売却が困難であったことがうかがわれること,被告が原告との間で本件コンサルティング契約を前提とする本件報酬合意をしたこと(同(5))及び被告が原告に対して本件報酬合意に係る報酬の一部である700万円を支払っていること(同(6))と整合せず,採用できない。
3  争点(2)(本件報酬合意に係る被告の錯誤の有無)について
被告は,原告は宅建業者であると誤信して本件報酬合意をしたのであって,本件報酬合意には錯誤があるから無効である旨主張する。
しかしながら,本件報酬合意に係る覚書(甲11)には「仲介手数料」との文言があるものの,原告は宅建業者ではなく(前提事実(1)ア),原告が被告に対して原告は不動産仲介業者又は宅建業者である旨を述べたことがあるとは認められず,また,被告において原告が不動産仲介業者又は宅建業者であると認識するに至ったことを基礎づける事実があるとも認められない。そうすると,被告が原告を宅建業者であると誤信したとの事実は認められず,被告がそのような誤信に基づいて本件報酬合意をしたとも認められないから,本件報酬合意が錯誤により無効である旨の被告の主張は理由がない。
4  争点(3)(本件報酬合意に係る公序良俗違反を基礎づける事由の有無)について
前記3のとおり,原告が被告に対して原告は宅建業者である旨を述べたことがあるとは認められない。また,原告が宅建業者ではなかったからといって,被告との間で本件各不動産売却に係る本件コンサルティング契約を締結し業務を行うことが公序良俗に反するということはできない。よって,本件報酬合意が公序良俗違反である旨の被告の主張は理由がない。
5  まとめ
(1)  主位的請求について(期限の利益喪失の有無)
原告は,被告が本件報酬合意に係る報酬支払義務があることを争っており,被告との間で本件報酬合意を分割払いとした信頼関係がもはや失われているから期限の利益が喪失しており,残金のうち未だ弁済期が到来していない部分についても一括して請求することができる旨主張する。
しかしながら,本件報酬合意において被告に対して期限の利益が付与され,期限の利益喪失条項がない以上,そのような主張を採用することはできない。よって,原告の主位的請求は理由がない。
(2)  予備的請求について(将来請求の必要性の有無)
本件報酬合意に基づく請求権のうち,本件訴訟の口頭弁論終結後に弁済期が到来するものは将来の請求権ではあるが,請求権の存否及び金額があらかじめ明確に決定されている。そして,被告が,現在,継続的な給付義務である本件報酬合意に基づく報酬支払義務の存在を争っている以上,将来履行期が到来した場合でも,これを任意に履行しないおそれが大きい。そうすると,本件報酬合意に基づく請求権のうち本件訴訟の口頭弁論終結後に弁済期が到来するものについても,あらかじめその請求をする必要があるものと認められる。
(3)  各回の弁済期が休日に当たる場合の処理について
ア 本件報酬合意において,分割弁済金残金の各回の弁済期は平成27年4月から平成31年1日まで毎月5日とされているところ(前提事実(5)),これらの期日には土曜日,日曜日及び国民の祝日に関する法律に規定する休日(以下併せて「休日等」という。)が含まれている。そして,毎月一回ずつの分割払によって元利金を返済する約定の消費貸借契約において,返済期日を単に「毎月X日」と定めただけで,その日が日曜日その他の一般の休日に当たる場合の取扱いが明定されなかった場合には,その地方においては別異の慣習があるなどの特段の事情がない限り,契約当事者間にX日が右休日であるときはその翌営業日を返済期日とする旨の黙示の合意があったことが推認されるものというべきである(最高裁平成10年(オ)第1465号同11年3月11日第一小法廷判決・民集53巻3号451頁参照)。本件報酬合意において,毎月5日が休日等に当たる場合の取扱いが明定されておらず,上記特段の事情があるものとも認められないから,毎月5日が休日等である場合には,翌営業日を返済期日とする旨の黙示の合意があったものと認められる。
イ これを本件について検討すると,別紙附帯請求目録1及び同将来請求目録1の各弁済期のうち,5日が休日等に当たるもの,その翌営業日及び弁済期の翌日は以下のとおりである。
(ア) 平成27年4月5日(日) 同月6日 同月7日
(イ) 同年5月5日(祝) 同月7日 同月8日
(同月6日は振替休日である。)
(ウ) 同年7月5日(日) 同月6日 同月7日
(エ) 同年9月5日(土) 同月7日 同月8日
(オ) 同年12月5日(土) 同月7日 同月8日
(カ) 平成28年3月5日(土) 同月7日 同月8日
(キ) 同年5月5日(祝) 同月6日 同月7日
(ク) 同年6月5日(日) 同月6日 同月7日
(ケ) 同年11月5日(土) 同月7日 同月8日
(コ) 平成29年2月5日(日) 同月6日 同月7日
(サ) 同年3月5日(日) 同月6日 同月7日
(シ) 同年5月5日(祝) 同月8日 同月9日
(同月6日は土曜日,同月7日は日曜日である。)
(ス) 同年8月5日(土) 同月7日 同月8日
(セ) 同年11月5日(日) 同月6日 同月7日
(ソ) 平成30年5月5日(土・祝) 同月7日 同月8日
(タ) 同年8月5日(日) 同月6日 同月7日
(チ) 平成31年1月5日(土) 同月7日 同月8日
ウ そうすると,本件報酬合意に係る具体的な弁済期及び弁済期の翌日は,別紙附帯請求目録2及び同将来請求目録2のとおりとなるから,予備的請求はこの限度で理由がある。よって,原告の予備的請求のうち,別紙附帯請求目録1及び同将来請求目録1のとおり支払を求める部分は理由がない。
第4  結論
以上のとおり,原告の予備的請求(ただし,弁済期及び弁済期の翌日は別紙附帯請求目録2及び同将来請求目録2のとおりである。)は理由があるからこれを認容し,その余は理由がないからこれらをいずれも棄却し,訴訟費用の負担について民訴法64条ただし書を,仮執行宣言について同法259条1項を適用して,主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第7部
(裁判官 清野英之)

 

別紙
附帯請求目録1
〈表省略〉
将来請求目録1
〈表省略〉
附帯請求目録2
〈表省略〉
将来請求目録2
〈表省略〉
〈以下省略〉

 

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